【转】望京换房结束，总结经验兼评次新小区

地青兔

标  题: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区
http://www.newsmth.net/bbstcon.p ... ate&gid=1855236

☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 16:07:00 2016)  在
【[原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

楼主06年开始在望京看房，后来买了华彩国际公寓，对望京北边这一块比较熟，今年看房也以望京中北部为主，对各小区的了解程度也不一样，各位轻拍。
去年喜得千金，继而二胎开放，房价飙涨，今年也开跟风换房以备将来。上半年定了大西洋新城e区，压力挺大，好在华彩国际涨了不少，上月卖出，仔细算算，价格差比去年还少了点。如今把自己的经验总结下，供想在望京安家的邻居们参考。

之所以还买在望京，就是看重生活品质，居住质量，对学区没有高要求，不然也不会住在朝阳区了不是？
我开始考虑的小区主要是东湖湾，大西洋，融科橄榄城，顺带看了周边其他次新，东湖湾户型大又贵，买不起，pass；橄榄城周边早晚堵，离地铁又有一段路，家里人公交出行不便，pass；最后选的大西洋，f区太贵，pass，g区d区没合适房源，pass，最后买了e区，买卖房的一个感悟就是，非土豪买房子，要懂得妥协，户型，朝向，环境，学区，配套，价格总有无法满足的地方，又想户型好南北通透得房率高环境好小区新学校一流配套完善价格还便宜，请选择一次性付款，有些急着用钱的业主偶尔会卖的。听中介说6月份国风北京有业主急用钱，600万一次性付款，一群人抢，转眼就加价一百多万挂出来了。。。
还有很重要一点，要有能拍板的人，经常一家人来看房，各种要求不统一，尤其是最近的市场，犹豫了就没了。5月6月真是淡季，看房的人都不急，结果7月这波，小区里价格合适的房源都成交了。

下面是对各小区的评论，以均价分档次，仅供参考。

第一档  这档的小区品质，位置，学区都不错，价格也是相当的高。
远洋万和公馆，东湖湾，保利中央公园，融科橄榄城，果岭里class

远洋万和公馆：望京顶级豪宅，目前配套未完工，学校没落地，将来价格还有上升空间。然而没啥好评论的，根本买不起，麦田买了一栋小楼当总部，希望我辈有朝一日能考虑这个等级的房子。

东湖湾：原望京第一盘，小区品质上佳，密度不大，内部环境一流，靠着两公园和北小河，学区好，周边配套完善。 弱点：陈分小学刚合并，将来陈分初中重点可能转向陈分实验，户型大总价高，现在大开间很受欢迎.
06-07年的时候，臭烘烘的北小河，学校没影，地铁没建，周边商业没开工，开发商没口碑，最终没买；随着北小河周边治理，周边商业，学校，地铁建成，陈分合并望馨园小学等一系列利好逐渐升值，如今买不起了。
经济能力能承受的话，强烈推荐。

保利中央公园：
高档新盘，一梯一户，紧靠望京cbd，开发商有赠送面积，得房率比房本上高。 缺点：小区被道路分割成小块，小区内绿地面积小。
小区外观高大上，进小区感觉密度较高，尤其是嘻林苑，缺少活动空间，赏林苑和艺林苑较好。
总感觉不适合一般人全家居住，比较适合外企租住的高管。

融科橄榄城：
原定位是普通住宅，物业不错，学校九年一贯制比较省心，紧靠望京cbd，今年价格一路飙升，挤入第一集团。缺点：周边早晚高峰拥堵严重，离地铁稍远
曾经在橄榄城住过一年，当时只有一期，周边要啥没啥，买个饮料零食都要去国风北京里的底商，超市只能去国际商业中心的华堂，当时没车，出门坐个公交都得走很久，路上经过国风北京二期的工地还吃灰。。。所以买房时果断没考虑。
橄榄城本身建筑品质不错，物业在望京算很好的了，记得当年交一年物业费还送桶大豆油，小区内很干净，绿化也好，价格不是白涨的。现在周边商业完善，就是望京soho导致的交通拥堵比较头疼，将来cbd完工以后估计更堵。橄榄城开盘时望京soho原本规划公园，后来就变写字楼了，老潘不厚道。
以前橄榄城的价格和上京新航线，华彩国际基本在一个档次，今年随着阿里巴巴落户望京cbd，价格正式迈入第一梯队，今后会是这区域高级白领们的首选。

果岭里class：
望京老牌豪宅，密度小品质高，万科物业也不错。缺点：位置略偏，学区现在是东湖街道派位，比以前全望京派位好不少。不过住这的基本也不在乎这些了。


第一点五档 大西洋新城，单独划出来，这小区大，历史跨度长，价格有高有低，楼有新有旧，横跨两档实在不好定位。

望京著名楼盘，陆续开盘十余年的长寿盘，户型变化的博物馆，业主和物业斗争的血泪史，许多大小中介的衣食父母。。。
小区环境不错，有很大的人工湖，很多绿地，小区内部分成很多个区，有北师大从幼儿园到初中，和许多私立幼儿园和中介。。。链家麦田都各有3家，还一堆小中介。
大西洋应该是98年就开盘了吧，当时就是望京的高档楼盘，开发商据说有台资背景，也为后来一堆事埋下了隐患。小区业主经过不懈斗争，保住了人工湖，学校，换了好几拨物业，封闭了小区，结果现在貌似业委会又内讧了。。。不过比起以前是强了很多。
小区公立幼儿园很好，挤破头。
三帆朝阳学校炒作的很厉害，12年招了第一批学生，基本都是剩下的生源，去年第一次中考成绩一般，今年貌似进步不少，有望坐稳望京第二。总体来说稳定上升。三帆对分校还是没有人大附上心啊。
我买这里就是为了以后上学方便，陈分成绩好但是学习压力大，下一代起点已经比我高很多了，不用给他们太沉重的压力。

abc三个区是属于早期，有五层不带电梯和9层带电梯两种，比较奇葩的地方是电梯不能到车库，只能从外面的行人口上下。价格相对便宜，均价六万多到七万。带院子不带电梯的一层是最合适的。

d区当年曾是高大上的外销公寓，现在也是不错，得过鲁班奖，户型得房率都挺好，有些板楼正南正北，相当不错，有个140多平的南北通透三居我很喜欢，就是价格偏贵。缺点：比较临街，低层遮挡比较厉害。大部分户型不是斜向就是东西，正南北的高层出房很少.
e区：当年没买，现在买。这区就两栋大塔楼，楼较新，在小区的北边，比较安静。缺点：塔楼的普遍缺点，没有南北通透户型，得房率不算高，在塔楼里还算好的。我觉得605号楼朝东的户型比较好，就是没买到。e区开是开发商的地暖精装修，目测质量还行。
f区：小区最受欢迎的区域，还再细分成几个区，有低层小板楼和高层板塔。围着小区人工湖，环境很好。南北向小板楼和高塔曾是我第一第二选择，然而涨太厉害了，pass。
小板楼：南北向小板楼和斜向小板楼，单电梯，得房率高，密度最低。缺点：没有无障碍通道，进楼门以后要上楼梯，推婴儿车搬东西不方便。
高板：东西向，挨着学校平时会比较吵。
高塔：各种角度斜，总体不错，出房少。
g区：12年开盘的最后一个区，新房，外观一流。缺点：密度较高，遮挡比较严重，得房率低，好在有一些赠送面积，户型设计不是很好。性价比不如d区。南北向那栋楼靠小区内的单元最合适。g区也是精装修，还很新，我老婆喜欢，但是我嫌户型不好，空间浪费的大，而且我看到时候价格涨的太厉害，3月看房报价800左右的，4月就变900多了，最终pass。
单独拿出来说的是有一栋310号楼，回迁楼，不知道内部如何，价格应该比较低。
另外，哪位知道e区西边那块空地是什么用的？挺大块地荒在那，要是能再来个公立幼儿园多好。

第二档：这档基本是05-10年的次新，小区多，多少都有些缺点。
第一级：主力成交均价七万多，人车分流封闭小区。
上京新航线，华彩国际公寓，慧谷根园

上京新航线：借了陈分合并望馨园小学的东风，化身学区房一路暴涨。缺点：小区建筑品质一般物业一般。除了学区找不出特别的优点和黑点。。。

华彩国际公寓：离超市地铁最近的小区，小区比较小，密度高，出房不多，经常被看房的忽略。小区总体品质不错，得房率低是黑点，2号楼是高档楼王，精装质量和物业费都比其他楼高一截。离小学较远，上学要过几个路口，附近只有其他小区的私立幼儿园。
当年买这里，最大的因素就是生活方便，离地铁近，超市近，电影院近，小区内部密度高，环境还算不错，物业普通，没涨价但是服务缩水了，前两年一楼还有前台管家，现在自然是没有了。小区小的好处是人不会太杂，进出路短，缺点就是没有教育配套了。
这两小区总体差不多，看重学区就选上京，不想一定上陈分就选华彩。华彩的价格比上京略低，居住质量略高，出房太少不一定能买到好户型。

曾经，华彩国际，澳洲康都，利泽西园这三个朝师附小的三个划片小区，初中被划片到了望京南边的渣中首师附实验花西校区。。。一南一北遥遥相对，完全不理解教委的奇葩想法。
然后，澳洲康都和利泽西园的业主们去教委抗议了。。。华彩人太少他们都不带我们玩。。。
现在，东湖街道独立出来，这三小区划片也变成了首师附花园本部和陈分双选，上陈分概率很大，还有首师附本部保底，现在东湖街道的学校基本没坑，将来还有远洋新建的清华附（传闻），挺不错的。
顺带给不了解首师附实验学校的准邻居介绍一下，首师附实验学校本部位于望京花园，九年一贯制，朝师附小的三个划片小区初中划片也是本部。本部成绩还算不错，中考成绩单独拿出来排名，去年是朝阳11，望京第2，然而算上花西小区顿时飞出20名外。今年又合并了望京第一渣中教科院，起名西园校区，要是一起排名成绩估计很难看。从今年中考一模的分数看，中考应该会被三帆朝阳超过，搞不好会被望京实验超过。
有人说首师附合并了教科院，会变成本部和西园校区一起上课，各年级轮转，我是觉得至少目前没可能。不说两个校区差距太大，一起上课的难度，就看划片系统里，同样是初中两校区轮转的陈分，南湖东园和东湖湾等划片学校都是划片陈分，没有校区之分。而首师附划片小区依旧分成本部花园小区，西园校区，花西校区。而花西校区合并这些年来依旧是倒数第二渣，没理由第一渣教科院合并完待遇就不同。而且现在本部属于东湖街道，西园校区属于望京街道，暂无配套，学区派位的远洋保利都不包含西园校区。总之，首师附实验只有本部有价值，另两个校区还是远离为好。

慧谷根园：
慧谷系里的豪宅大户型，靠着望京科技园，房源很少，知道的人也很少，学区也查不到，比class低一档，交易量太低，没有存在感。


下面的小区就是走马观花路过，基本凭生活经验做的评论。

第二级：主力成交均价六万多，有些没有人车分流，比较推荐国风北京和季景沁园，慧谷阳光，宝星园其次。

国风北京，季景沁园，慧谷阳光， 澳洲康都，宝星园，夏都家园，首开知语城，中广宜景湾，北京香颂

国风北京：小区大，有跑道，活动范围充足，小区内有底商，整体来说就像橄榄城的低配版，也是不错的小区。首开的物业那就相当的一般般了。
黑历史：据说国风一期的时候开发商没及时交教育配套，导致有一阵子国风业主只能看橄榄城去望京实验，自己派位村小，现在已经解决，都是望京实验九年一贯，可以放心。
说到这，又不免提起远洋传说要建的清华附中分校，附近小区都想划进去，炒作不断，但作为观众，冷静分析下来基本无望。传说中的清华附不设小学部，可能有高中，靠近远洋的橄榄城国风宝星几个小区都是划片九年一贯制的望京实验，目前学位充足，作为九年一贯学校读完六年级想换初中基本不可能。倒是如果远洋如果不设小学部而划片白家庄二分校，慧谷阳光这些白家庄小学二分校的小区倒更有可能划进去，考虑到现在远洋保利小学都还是学区派位，并没有单校划片，将来远洋保利自己单独玩的可能性还是更大，唯一有希望划进去的，只有紧挨着的慧谷阳光了吧，但也只是有希望而已。想博一把的谨慎。

季景沁园：也是望京有历史的高档小区，质量有口皆碑，小区设施完善，人车分流，封闭小区，靠着地铁望京西站，公交方便，开车易堵。吃亏也在于望京西是望京的边缘区域，且学区一般，略显旧。纯居住的话，是不错的选择。

慧谷阳光：同是望京早期高档小区，如今靠近望京cbd，房价也是一路猛涨。小区内部密度不大，挺舒服，最大毛病是外墙用的涂料，显旧，楼道电梯也显旧，和周边小区一比显得档次低下去了。大部分户型也不是很好，很多户型主卧卫生间占用了朝南的面积，或者是圆的飘窗利用率低。比较有特色的是圆形的那栋楼，一个圆形的大开间，便宜。

澳洲康都：靠近望湖公园，但也靠近五环，价格相对便宜。
宝星园：建的挺早，密度不小，一期较便宜，物业不怎么样。小区内有学校幼儿园，上学挺方便。
夏都家园：靠近地铁，交通方便，临街户型吵，划片三帆朝阳，所以价格较高。
首开知语城：建的也早，各方面都很普通，最近新开盘的首开国风尚樾其实就是这的最后一块地，原来是便民市场，现在要创望京新高价的楼盘。为了卖高价都抛弃了首开自己的物业。学区应该也还是和知语城一样，小学南湖中园知语城校区，初中划片首师附花西。。。
中广宜景湾，北京香颂：受累于望京西那个巨大天然气罐和不知何时完工的龙韵公园，拆不掉的南湖渠，这两小区都挺郁闷的，将来应该有上升空间。

第三档：2000-2005年间的小区为主，设计相对老，价格较低。

第一级：主力成交均价五万多

望京花园，慧谷金色家园，南湖东园二区，金隅丽港，望馨花园，风格雅园

望京花园：原来是北京市教委给高校老师谋的福利，一手房业主都是大学老师，但现在成分就比较复杂了。东区漂亮些，西区上学和交通更方便。
东区有一大块空地，最早规划的教育用地，后来改成住宅用地要盖高密度楼房，可能是廉租房遭到业主抵制，如今荒废中，不知道将来如何。
小区户型多，出房也多，停车位严重不足，不看重楼外观的话西区是不错的选择。

慧谷金色家园：靠近北小河，东湖湾，周边环境不错，小区远看也挺漂亮，近看墙砖有掉落，楼比较斜，学区一般。
南湖东园二区：不算次新，但是划片陈分，价格不低，南湖东园小学以前的足球挺有名，据说郝海东的儿子在这上过学，然而和国外小学踢负多胜少.
金隅丽港：小区里房子看这不算很新，临街的还不错，学校周边派位，有上三帆可能。
望馨花园：陈分合并望馨园小学的最大受益者，能上陈分价格较低的小区。
风格雅园：小区很小，就两板楼，出房也少，划片三帆，小区看起来还可以。

第二级：主力成交均价五万上下

华鼎世家，方舟苑，利泽西园，金隅国际，嘉美风尚，嘉润花园，银领国际，圣馨大地，里外里，博雅国际公寓，望京明苑，星源国际公寓，慧谷时空

华鼎世家：是望京西园里比较好的一区，小区不小，很多中介都推这的房，靠着麒麟社，soho，生活挺方便。
方舟苑：被中央美院，宜家，四元桥家乐福包围，购物休闲方便，南门整天被通往宜家的车堵着，有花家地实验小学方舟苑小区，还不错。
圣馨大地：就几年前去过一次，印象不错，但不知为何价格没涨起来。

里外里：正对大西洋凯德mall，原本规划不是住宅，后来硬被开发商弄成高密度楼盘，人员复杂，很多小公司，价格也涨不起来。
望京明苑，星源国际公寓，慧谷时空：望京西园二区次新组合，商户多，价格低。

银领国际/嘉美风尚/嘉润花园/金隅国际：不了解，嘉美风尚和嘉润花园位置还不错，靠着望京南站和新世界，还有不给力的悠乐汇。

博雅国际公寓：靠着北五环，和商业混在一起的70年产权公寓，原先没有划片学校，如今有派位了，价格涨了不少。去年在次新里价格很低，装修不错，低价入手的赚到了。

第四档：望京早期小区

望京西园/望京新城/世安家园/花家地等：
有幼儿园和小学的望京新城和花家地部分小区还行。
望京新城人真多，不是一般的密，有公立幼儿园到中学，经济实惠的选择。
毕业租房的时候看过花家地北里和西里，都挺破，划片花家地实验小学本校区的比较好，西里的小学中学校区都好悲催。

居然写了这么多。。。收工！发水木，家长帮，望京网去
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 17:36:20 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

确实不容易啊，从挖人工湖前一直到12年三帆朝阳完工都是在不断动荡，97年我还在老家上初中，恍如隔世。。。
现在小区封闭了，也结束了3个物业的混乱状态，学校成绩提升以后，总体还会更好的。就是多了这么多期房子，北师大幼儿园还是招那么点人，压力山大。
刚才去超市路过绿中介，这周又进入没事干的状态了，貌似靠谱房源基本消失，不是成交就是涨价，又进入新一轮僵持。
【 在 distagon35 的大作中提到: 】
: 大西洋二期老业主向楼主发来贺电。大西洋是曾经的标杆，一度沦落为大杂院，现在企稳在这个1.5档，实属不易。
: 另外大西洋是97年开盘，98年A区入住，99到00年B C区入住，然后就是D F1 F4 F2 E F3 G这个顺序了。。。
☆─────────────────────────────────────☆
  netant2000 (hero) 于  (Sat Aug 13 17:40:55 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

楼对望京太了解了，膜拜中。。。
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 17:45:48 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

望京网友提示我忘了鹿港。。。
鹿港嘉苑应该分在第二档第二级，上四环很方便，离四元桥家乐福和宜家近，又不会像方舟苑一样被堵住，去南湖公园也方便，在这一片算是最好的楼盘，当然价格也是最高的，如果将来龙韵公园能开业，汽配城迁走，价格还有上升的空间。
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 18:29:55 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

又一个被遗忘的，以前国际商业中心还是搞商业的时候路过的多，如今华堂汉拿山没了，电影院和海底捞不知道能撑下去吗。。。当初望京只有星美电影院，fesco的电影券也只能在这用，现在都去家门口的华谊兄弟了。
朝庭挨着国际商业中心，方恒，现在国际商业中心改写字楼了，少了商业区多了办公区，总体不如以前便利。
大部分户型都是斜的，少数正南北，很多人应该不太喜欢。
小区较新，外观不错，是加分项，看起来很密集就是了，小区活动空间不大。
我觉得最大的问题在于位置，它紧挨着京密路，机场高速，噪音可能是个问题，虽然中间有绿化带隔开，还是感觉不好，并且望京街和酒仙桥相连的大山子路口堵车问题很严重。
出租应该挺受欢迎的，自住么，我觉得还不如慧谷金色家园。
【 在 netant2000 的大作中提到: 】
: 楼主评价下 朝庭公寓？除了学区弱点外，值不值得入手？
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 18:47:21 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

我卖了华彩的两居买了大西洋e区四居，业主韩国人不急着用钱，后来又多给了半年周期，所以我可以拖到7月底才卖，多卖了不少，先买后卖也得看运气。过完年开始看的，房价边看边涨，于是决定先买后卖，本来想买三居，后来咬牙上了四居，朝向差点没关系，面积是硬道理。。。中间56月份那个低谷期挺折磨人的，7月看的人变多，很快就卖出去了
我也上地铁族，望京东那个站拖了这么久，今年应该差不多了，融科一期走过去不算远，但还是大西洋方便，e区出去同时有14/15号线，省的换乘。14号线沿线大商场很多，和老婆孩子出门逛街就不用开车堵路上了.
现在限行时候从东湖渠去望京西真是麻烦，坐一站换一次
【 在 Adalibra 的大作中提到: 】
: 赞详细分享，但木有看到lz买卖房子的更具体信息
: 融科附近的望京东估计最晚明年初可以开通了吧，看地铁族上的信息
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sat Aug 13 21:35:53 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

朝庭大部分靠路边，国风小部分靠路边，而且国风小区密度和环境都比朝庭强很多，朝庭在纯公寓式里算高的，和普通住宅小区比还是差点
【 在 bvroma 的大作中提到: 】
: 可是国风上观就在朝庭旁边
: 不也一样京密路啊高速啊……  
☆─────────────────────────────────────☆
  zt362568913 (原味双皮奶) 于  (Sun Aug 14 09:47:13 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

更正下花家地西里小学～也是花家地实验本部，花家地小区，西里小区，方舟苑这三个校区，分不同年级上学
☆─────────────────────────────────────☆
  hailvR9 (西山四舍哥) 于  (Sun Aug 14 15:54:51 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

华彩之前也算望京比较新价格很高的高档小区了，不过最近一年被很多小区超过了，包括上京和望京东的慧谷阳光国风上观
总体来说望京东更好，目前远洋的清华附中利好还没有释放，一旦释放，房价会比目前提高很多，慧谷阳光和国风上官都超过7万
☆─────────────────────────────────────☆
  lism35 (三无主义) 于  (Sun Aug 14 18:35:14 2016)  在
【Re: [原创]望京换房结束，总结经验兼评次新小区】 的大作中提到:

这就是灯下黑么，虽然常路过但却一直被我忽略了，原来还是个挺贵的小区
【 在 luoshentt 的大作中提到: 】
: 漏了都市心海岸，就在大西洋对面
☆─────────────────────────────────────☆