朝阳区北苑望春园大一居75.73平448万（18年4月）

地青兔

标  题: 出手报告：北苑望春园大一居 75.73平
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  GQ1984 (GQ1984) 于  (Thu Apr  5 21:42:24 2018)  在
【出手报告：北苑望春园大一居 75.73平】 的大作中提到:

去年7月份开始看房，本来没打算看这么早，房价刚开始下跌，朋友建议房子要淘，万一遇到着急卖的呢。最初的目标是房子可以小一些，小区一定要好。看的第一个小区在回龙观，第一次实地看房的感觉是链家网上的照片都是美颜过的，跟预期差的很大，只有紫金新干线感觉不错，去的时候正是傍晚，小区草坪刚刚修剪过，空气有浓郁的青草芳香。紫金临街的一套两居装修很棒，开放式厨房，报价490万，远超过我当时400万左右的预算。看完回去和老婆说，要是能买下这个房子住在这个小区还是很舒服的。

接下来同事推荐看沙河的房子，保利罗兰香谷，说是小区绿化符合我的要求，未来还有地铁、医院修在周边，有升值潜力。保利的房子是真好，周边是真破。出了地铁跟着中介去的路上，周边都是黑乎乎的，心想这什么破地方，同时又安慰自己，当年你看不上的地方现在都也买不起了，再过几年说不定这么也都发展起来。当时保利的两居房子报价450万左右，但不满二，税太高了。晚上从沙河返回北苑，感觉像是回城了。

之后断断续续看过沙河 回龙观几个小区，相比较而言，紫金各方面最符合需求，小区环境感觉还可以，房子宽敞舒服。11月份左右又带老婆去看了一次，当天天气不好，老婆对小区环境评价一般。另外一个当时非常满意的小区是富力桃园，C区绿化不比公园差，当时的目标是买个小户型，可惜户型太渣。

年底的时候，发现之前看的小区价格降价明显，尤其是回龙观和沙河，保利的房子从450降到了360，紫金刚开始中间的户型对没有卖的，后来中间位置的两居报价也降到了430。

看了一段房子，开始慢慢懂了点，位置、户型、朝向也开始有了概念。大概12月初，链家研究院来我们公司做分享，其中一些数据改变了之前的观点。比如地铁房、学区房、物业好的小区房价要明显抗跌，之前看房我基本不考虑地铁因素，认为地铁房已经足够贵了。并且当时还有一个误区是认为该买降价多的小区，链家的分析师（好像是副院长）说西二旗 太阳宫的房子在北京均价降了13%的情况下还逆势上涨，买房买什么区域？这些价格指标就是买房指南。后来的价格走势证明这观点是有道理的，12月到1月份郊区大几十万的降价。

西二旗买不起，这时候发现自己一直居住的北苑区域似乎买得起了，开始从身边开始，华贸城、望春园、天居园、新街坊是北苑比较满意的几个小区，最中意的就是华贸城，跟同事念叨了好几次。有一套满五年的Loft报价465万，不靠近高压线，可惜当时自己购房资格未出，最后以455成交。

3月15号，工作居住证终于下来，所幸的是房价并未上涨。当时链家有个判断是18年房价稳中有涨，三月份是个关键节点，让我还焦虑了一段时间。从带看量看，目前还没有上涨压力，既然不涨，那就慢慢看呗。

签约猝不及防。3月31号，正带娃上早教，中介打电话让看房，拒了，耐不住人家软磨，反正距离也近，答应看两套。下午带娃一起出门看房，立水桥附近的经适房，90多平的房子，户型非常好，然并卵，并没有心动，小区环境实在忍不了，几乎没有空地，各种豪车——真的是豪车挤满了空地，还和中介一起数了车牌，宝马奔驰奥迪A8各式suv。

返回到链家门店，对比刚才看的房子，想想还是北苑的靠谱些。中介敦促和业主聊聊，天居园一套80平多点的大一居，报价好像是500万多点，中介说490能卖，并忽悠我说他们的一个经理特别能砍价，专门把他从别的店请过来谈价，结果十分钟谈崩，对方一听我报价460就笑了。不着急卖，再牛的中介都没用。

重点来了。中介推荐了望春园的大一居，楼王位置，报价448，全小区最便宜的一套，但不是业主唯一住房，系统里显示是“聚焦”。我提出要是降价多也可以只用公积金贷款，这样可以避税。看完之后发现之前也看过这套，是另一个中介带看的，当时报价470万。中介说业主已经定下东城学区房，着急卖，可以聊聊。我算了下税费，即使公积金贷款也要17.5万的税费，不用商贷我首付要多花一百万，资金成本10年至少要贵20万，并不划算。给中介说最多出价420万。

在链家的经理和房东谈价格的时候，我坐在外面并不报希望，即使房主答应我也未必能下决心，420+17.5+20要457万了，超出预期了。正准备离开的时候，维护房源的中介边打电话边说，再等等，情况有变化。戏剧性的一幕出现了，之前房主说办不了唯一，在链家经理的劝导下，突然同意可以办唯一了。我当时有点懵了，太意外了，感觉不再是随便谈谈了。链家经理出来问我能加多少钱，不唯一的时候要花457，现在少了几十万税费，唯一了455行不行？

我以装修差为理由没同意。同楼同户型的9层一月底成交价是在460万，我看的这套在14层，装修比9层的差，我的心理价位在450左右。考虑到业主不唯一的时候报价448，人家都愿意离婚办唯一，不可能再降价了，我也否定了老婆提出的再降5万的提议（后来这件事让我后悔了）。考虑了几分钟，问老婆450万谈不谈？她说谈吧。

经理进去谈的时候，我当时还纠结是继续等华贸城满五唯一的房子还是就买这套了，打了电话给两个朋友，朋友说从居住角度，望春园比华贸城舒服，并提醒我中介说的能办唯一是否可靠。电话还没打完，经理说有惊喜，448万。老实说，我当时有点小开心的，但表情极其淡定。签定金协议的那一刻，心情非常平静，跟老婆说涨跌都不后悔。

进去签约的时候，发现房主很爽快，和之前印象中的老头完全不是一回事（那个应该是租户），对交易感到有些放心了。签约当晚对交易价格还比较满意，比上一套成交价降了12万，虽然装修差一些，但都是简装，楼层毕竟高了好几层呢。但复盘谈判流程，觉得还是谈的太快了。如果坚持445万，也是有可能谈下来的，但内心也害怕错过。后来才知道，我们谈的时候房东不停接电话，在我们谈之前他已经跟黄中介谈了，有个客户出价430万，全款，那时候还是不唯一，算上税费比满五唯一要多花14万，买家实际的成本是444万。如果我们要求降价，房主会不会也告诉黄中介现在可以唯一了，客户可以再多出些？或者被中介忽悠满五唯一的很好卖，再等等455甚至更高也能卖出？

两个 learning：1、不要轻易披露底价，至少应该多探探卖家的底价。（听着很容易其实很难，我以为我不会受中介影响，但链家经理反复强调的这套房子别人都不知道可以唯一，出门明天就没有了，对我多少还是有影响的，即使我并不着急买）2、不满五、不唯一的房子也许更划算，大家都想买满五唯一的，错位竞争是不错的选择。
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  taylor1031 (taylor) 于  (Thu Apr  5 21:50:34 2018)  在
【Re: 出手报告：北苑望春园大一居 75.73平】 的大作中提到:

3.别太相信中介，要有自己的判断
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  GQ1984 (GQ1984) 于  (Thu Apr  5 23:29:05 2018)  在
【Re: 出手报告：北苑望春园大一居 75.73平】 的大作中提到:

比最近成交的同户型的便宜12万，以后能不能再降谁知道呢
【 在 uniecho 的大作中提到: 】
: 这个价格便宜吗
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  kakak (卡卡) 于  (Fri Apr  6 13:12:40 2018)  在
【Re: 出手报告：北苑望春园大一居 75.73平】 的大作中提到:

这个小区环境不错，楼王视野更佳，恭喜楼主
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  loofah (celtic) 于  (Sat Apr  7 19:59:16 2018)  在
【Re:出手报告：北苑望春园大一居 75.73平】 的大作中提到:

你这被中介套路了不知道多少回
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