西城区陶然亭街道畅柳园66.5平小两居613万（18年初）

地青兔

标  题: 【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小
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  manxiao4 (小四) 于  (Mon May  7 10:00:31 2018)  在
【【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:

本来在回龙观有个大两居住着感觉也挺好，暂时也没娃没有学区需求，所以一直不太关注房市。结果今年初老婆单位一竿子给支丰台科技园去了，上班单程40km，这下我的小电车以及睡眠时间实在受不了了，于是决定看看房。

算了一下预算600左右，目标是缩短通勤时间，起初学区什么的都没考虑。

本来看的是五道口这边的，因为我自己在中关村上班，中关村片区是不敢想了，五道口学院路一般在8w+，就看了几个，基本上都是95年前后的，户型也还可以，离我单位也近，离老婆单位缩短到20km，也可以接受。

其中一个王庄路15号院的88平南北通透三居，要760谈到了728，差点就签了，结果业主换房那边的价格太高，卖我们这个价他那边压力太大，反悔了，现在想想幸好人家反悔了，其实这个价格还是超出我们的能力了，如果买了，生活水平要降N个档次。

这时候老婆的同事在西城刚换了房，于是试探性地问了问她那个中介，中介还挺热心，给我们推荐了广外远见名苑，去看了几个房，对75左右的东南向两居还比较满意，700万左右。于是请出金主，也就是爸妈来看看，结果在老家小城市住惯了通透房子的老人家一票否决了。没办法还是尊重老人的意见。

这次的收获是更加明确了购房目标，南北通透，最好考虑下学区，虽然暂时没孩子，但是保值性会好一点，而且发现广外这边的房更新一些，感觉真是不一样。于是自己在绿中介APP上找了一圈，看中了陶白这边畅柳园，优点是通透户型不大，我们的预算基本能够上。缺点是回迁小区，环境和物业管理略差一点。但还是要求中介带看了。

当天看了几家，最满意的是一套66.5的南北通透小两居，报625，因为也看了不少房有经验了，对方也很着急卖，中介更着急，结果当天中午就谈，下午就签了。下面是具体数据：

小区：西城区陶然亭街道畅柳园（南华里）
年代：2003
楼层：5/14
户型：南北通透两居（见附图）
总价：613万（不含税费）
学区：陶然亭小学/育才学校双学区
其他：带地下车位4200/年

这次是第一次买房，之前那套是父母的，所以一开始没什么经验，经过这次还是有点收获：
首先最好要完全明确自己的需求，学区位置总价交通等等，排个序，哪个需求是最高的，想清楚，有目的地武器看；
然后是不要着急，总有合适的房子的，不要为了一套中意的没买上就懊悔，多看看没准有更合适的，当然在暴涨的时期这条不适用
还有就是尽量买高一点价位的，不会太降低生活质量但也在降低的边缘了，这样买的房价值各方面是合适的而且对生活影响也是能够接受的。太高和太低都不太好。
再有就是一开始估计首付的时候，要明白不同性质的房子算法是不同的，贷款额度会有很大区别，这个要注意。

当然，我自己这次就算是个反面例子，一开始只考虑两个方面：位置和总价，后来连这俩都忘了。学区房龄什么的都不太懂，事实上现在也不太懂，连预算都有点模糊，买完了一算才知道这已经算是到了我的极限了，我都觉得这次能买到算是运气好。

贴个户型图吧：
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  manxiao4 (小四) 于  (Mon May  7 10:29:31 2018)  在
【Re: Re:【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:

没，回龙观是我爸的名儿，我算首套
【 在 ymimi 的大作中提到: 】
: 回龙观的都不用卖？二套首付得小500？
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  manxiao4 (小四) 于  (Mon May  7 10:36:24 2018)  在
【Re: Re:【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:


说是四环内467的65%，也就是303是最划算的，多了就要交税。
已购公房不受此限制。
【 在 fooly 的大作中提到: 】
: 首套的话，能贷款多少钱？
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  manxiao4 (小四) 于  (Mon May  7 14:20:58 2018)  在
【Re: 【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:

这个是运气好抄着了，原本也没指望
毕竟西城这边能抢到地上车位都不容易
【 在 tomato235 的大作中提到: 】
: 带车位 很赞啊
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  phoenix1986 (phoenix) 于  (Mon May  7 18:18:03 2018)  在
【Re: 【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:

单价不错。畅柳园隔音差。有心理准备。
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  manxiao4 (小四) 于  (Tue May  8 06:54:43 2018)  在
【Re: 【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:

嗯，也只能买回迁房了，周边的商品房都得11万了，超预算太多
【 在 xliun 的大作中提到: 】
: 恭喜，算那片回迁房里面好的了，不过周边居住环境还是挺好的。
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  manxiao4 (小四) 于  (Tue May  8 07:11:10 2018)  在
【Re: 【出手报告】- 陶然亭畅柳园-不是很老破但是小】 的大作中提到:


已购公房无原值的是最高可以贷估值的65%，估值一般是网签价的85-90%，也就是说总价越高贷款可以越高。其他房屋是四环内有个467的上限，只能按467万的65%贷款，超出部分要收税，就不划算了。当然已购公房确实比较适合首付相对不足但还款能力强的人。
【 在 xjwawa 的大作中提到: 】
: 已购公房能贷多少？
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