海淀区上地佳园163平三室两厅两卫1370万（17年8月）

地青兔

标  题: 卖房报告（上地佳园）
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  happylehmann (俗人) 于  (Fri May 11 11:42:10 2018)  在
【卖房报告（上地佳园）】 的大作中提到:

卖后就可以更加客观的说说，小区不多说了，属于很多人熟知的上地实验学区.
163多平的三室两厅两卫，最大优点是两卫全部明卫，主卧比较大，可以半隔出小书房，餐厅可以改造成第四室，最大缺点是临着城铁、G7和小马路，另只有客厅和主卧朝南，两次卧和餐厅朝北。

17年8月底签卖出合同，1370万，周期7个月，定金100万。
18年1月底买家自己房子终于降价才售出，抓紧本交易的办理购房资格、房屋核验、公积金贷款等手续，整个时间都很快，
3.28办理公积金贷款120万；
4.8办理过户，当天收到建委抵押333万（避税价格433万）和银行抵押812万。
4.17收到公积金贷款。

心路历程：
因为工作好多年，赚的也不少，但总是没攒下钱，手头总是几十万晃悠，2017年2月感觉北京房地产市场的疯狂节奏，萌生了要卖房套现的想法，就算再新购一套小面积的也可以套现出一部分现金出来，开始挂价很高，看房人不少但能真正下定决心要买的几乎没有，终于在3.17之前一周的晚上有人想买，贷款500万，由于当天已是很晚，又是卖方市场，我一时犹豫没答应，结果第二天人家就不想买了（的确价格超出大部分工薪阶级的极限），即使签了，也会被贷款政策卡住交易失败。

紧接着新政之后一小段时间看房人明显变少，但这种状况也没持续多少时间，又开始活跃起来，说明附近的面积和学区改善需求还是很旺盛很刚性的，我也很清楚这个行情要真正成交就必须把挂价调低下来，而我也下定决心必须要在2017年8月卖掉，终于在7月和8月先后有三个客户来面谈，前两个分别出到1340、1350，我没有答应，我的心理预期是1400附近，第三个客户看房后当场有意向，但对价格感觉有些压力大，但我看出来他肯定心理底线不止1350，这样你来我往的小小博弈后，就顺利成交了。

尾声：
从我售出后到目前为止，上地佳园成交基本没有（只有一套143的两卧朝南装修很好的的以9万3每平抢走），一方面是现在的价格和新政前高点相比跌了20%，卖家还停留在以前疯狂的气氛中久久不肯认清现实，听说有一套157的两卧朝南的已经有人出价到1400，最后还是没有同意，另一方面是新政的贷款限制已经把很多改善刚需牢牢的挡在门槛后面，尤其是总价高的大户型，我之后成交过个别几套，总价没有超过1350的，上地清河区域都是普通工薪阶级为主，有三局需求的很多，但有购买力的极少了，1300几乎就是大家的极限总价。
现在的市场就是这样，上地区域大户型的成交量大跌，就是上面简单的原因。但上地东里的中小户型交易仍然活跃，价格只是小幅下跌，不过随着多校划片政策明年实施，这种状况也是难以维持的。同时，由于现在稳健理财6%，扣除房租1%，持有房产的年成本就在5%，如果年增长不到5%，那就是在贬值了。

而我现在，终于摆脱了囊中羞涩的窘迫，开启了每天看手机看各个平台数字的生活。
（自住另有途径，计划先理财赚个几百个，等待下一个房产周期再下手）
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  laoahong (laoahong) 于  (Sun May 13 00:50:08 2018)  在
【Re: 卖房报告（上地佳园）】 的大作中提到:

恭喜套现上岸  
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  taiwai (太歪) 于  (Sun May 13 07:33:25 2018)  在
【Re: 卖房报告（上地佳园）】 的大作中提到:

买上地佳园的人有的不懂行，上地佳园上初中要电脑派位，不一定能派到上地那个101初中。小学上上地实验小学没问题。
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