[转] 亚运村次新小区【保利金泉】研究报告

地青兔

标  题: [心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告
http://www.newsmth.net/bbstcon.p ... ate&gid=2421956

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   patrickzala (patrickzala) 于 (Wed Apr 18 16:33:58 2018) 在
  【[心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

本人已完成改善，将小区研究成果回馈本版，供用得着的版友来做参考。记得要看最后的补充分析。
一，简介：
次新小区：2008-2010建成的纯商品房，封闭式园林小区，人车分流，24小时安保，自带8000平花园水系，地下车库直接入户，车位充足。

交通便利：双地铁5+15号线交汇处，步行300米；几十个公交线路。驾车：南面北四环，北面北五环，西可上G6京藏高速，东可上G7京承高速。

商业成熟：小区东边开发商自带的金泉港购物中心（目前仅开放了顶层金泉港IMAX国际影城和地下B1永辉超市），金泉时代写字楼，金泉美食宫，附近有新奥购物中心，沃尔玛，北辰新纪元上品＋(奥运村店)。

物业：深圳长城物业，物业费2.88元，管家式服务，24小时呼叫中心电话4007-818-818，要保持社区的品质就少不了物业的努力。

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二，小区环境：

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三，户型：
总户数是2724户左右，一居室总共457户，二居室1412户，三居室675户，四居室180户。保利金泉小区10栋楼的顶层都是5.8米的挑高，可以做成复式。

保利金泉家园分两期，共计十栋楼。均由保利设计：一期1、2、6、7、8号楼，政泉置业建造，截止到2008年交房；二期是3、4、9、10、11号楼，其中10、11是由保利建造的，截止到2010年交房。
不同的楼有不同的梯户比：6，7，8，9号楼为4梯10户；10，11号楼4梯9户；1，2，3，4，5号楼为2梯3户。

这里用了某中介的图，就不自己折腾户型图了。

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参考房源：
72平：https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102563768.html
89平1居改2居：https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102603133.html
98平：https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102519827.html
114平：https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102631432.html
160平：https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102680364.html

四，地段：
4.1美食
品类非常丰富，吃货有福...
知名品牌：金鼎轩，海底捞，全聚德，便宜坊，顺峰，西贝莜面村，蓉亭食贝，京味儿斋，站点披萨，麦当劳，川成元，东来顺，俏江南，宏状元，嘉和一品，眉州东坡
面包甜点：味多美，好利来
烧烤：丰茂烤串，木屋烧烤，聚点串吧
日料：松子日本料理，将太无二
咖啡：咖啡库，LuckinCoffee，花舍咖啡厅

4.2公园：
奥体森林公园 【2.1公里】
（小公园不列了，小区就够溜了。）

4.3医疗：
北大口腔第二门诊部 【0.2公里】
大屯社区卫生服务中心 【0.5公里】
美中宜和妇儿医院亚运村分园 【0.9公里】
航空总医院 【3.3公里】
安贞医院 【3.9公里】
中日友好医院 【4.4公里】
北医三院 【6.6公里】

4.4购物：
金泉港购物中心（目前仅开放了地下B1永辉超市）【步行300米】
新奥购物中心  【15号线安立路上坐一站】
北辰新纪元上品＋(奥运村店)。 【5号线坐一站到北苑】

4.5电影院：
金泉港IMAX国际影城（2017年新开业配套非常棒）【步行300米】
保利国际影城（中国科技馆店）

4.6银行：
附近几乎囊括了所有银行，也有一些外资银行比如：渣打银行。

4.7幼儿园：
秀园幼儿园
孙瑞雪至尊宝宝幼儿园
伊顿慧智双语幼儿园
红黄蓝幼儿园

4.8学区：
2017年起采取随机派位对口5个小学，分别是：
北京市朝阳区外国语学校慧忠里校区，
北京市陈经纶学校嘉铭分校西校区，
中国音乐学院附属北京实验学校慧忠北里校区，
北京化工大学附属中学，
北京音乐学院附属北京实验学校本部校区。

4.9健身：
奥力健身
浩沙健身
S-Fitness私家健身工作室
CycleFitness健身工作室(就在小区内)

4.10通勤：
5+15双地铁可以直达或1次换乘到目前热点的高薪区域：望京，中关村，西二旗等等。
15号线西侧的【清华东路西口站】已确认加长可不出站换13号线，目前预计2019-2020开通。

五，硬件设施：
5.1地下车库
有2个入口和3个出口。
地库分为3层，单层面积也较大，首次进地库容易迷路。
可从地库直接入户，但是有门禁，需要刷卡或使用楼宇视听设备联系业主才能进到楼里面。
B2层有个金牌车服，可以洗车做养护。

5.2供热
热力供暖，暖气片，非自采暖，非地暖。

5.3水
有24小时热水入户，也可以封起来不使用。
冲马桶都是用中水，可以省一定的阶梯水费，不过也省不了多少钱。

六，补充分析：

中介评价：
保利金泉，作为亚运村明星楼楼盘，一直是亚运村领涨盘，买保利的客户，一般是上班，就在亚运村附近或者周边，另一部分就是养老，毕竟奥森很近，小区也有一万平花园，可以遛弯运动，其他的就亚运村和小区内部置换了，小区最大的缺点就是采取派位上学，没有一个固定的好学校，如果有朝外或者陈经纶价格也不会这样，这就意味着小区价格是依靠自身品质起来的，保利金泉小区全部是地下停车位，地下总共三层停车位，车位归物业管理，停车位450元/月。保利金泉小区总共2200多个车位，基本上满足了小区的停车问题。

个人补充：
【适合】
对居住品质要求相对较高
【不适合】
不适合对顶级学区有刚需
不适合终极改善，完美户型较少，200以上的户型根本没有
【潜力方面】
金泉港购物中心拥有40万平米的面积，目前仅开放了顶层和地下1层，如果全开起来具备一定的利好；
金泉美食宫南侧也没有开业，到底还会不会做成美食宫目前也不得而知。
【中介费1%】
长城物业旗下的【尚邻不动产】可以做这个楼的交易，只要1%的中介费。
【劣势】
塔楼得房率一般，房本98平实际77平，房本145实际114。
另外有一些户型的次卧窗户是对天井的，虽然不对其他户的窗户，但是对此反感的人需要小心辨识。
有一些卫生间是暗卫。
有版友提到认为这个小区的门禁比较松，没有实行严格登记，聊几句就能进小区
有版友反应楼的隔音能力有限，楼上有个主播整夜直播，楼下能听到声音睡不着觉
【周边楼盘推荐】
上车：
安慧北里安逸雅秀4个园
慧忠北里
改善：
华悦国际公寓
荣尊堡
终极：
紫玉山庄
亚运新新家园

个人体验的可能不全面，凡是有各方面的优缺点都欢迎帮忙补充。
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   superman1986 (superman1986) 于 (Wed Apr 18 16:43:37 2018) 在
  【Re: [心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

这小区听说楼凤挺多   
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   lbinlb (lbin) 于 (Wed Apr 18 17:01:24 2018) 在
  【Re: [心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

小区环境和配套不错
户型是硬伤，大部分三居都是东西通透的。
另外得房率有点低，看过148和161的三居，客厅卧室都不大。  
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   patrickzala (patrickzala) 于 (Wed Apr 18 17:21:25 2018) 在
  【Re: [心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

南北通透的户型少，只有149平那个
【 在 waxlight 的大作中提到: 】
: 这小区就是大部分户型不好   
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   lbinlb (lbin) 于 (Wed Apr 18 17:24:07 2018) 在
  【Re: Re:[心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

三居有150南北的，但是出房很少，这个户型夹在两个单元中间，东北方还有一长串挡
着。
还有南边几个塔楼上有160平东南西南的三居也不错，但房间没160平的样子。   
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   patrickzala (patrickzala) 于 (Wed Apr 18 17:27:06 2018) 在
  【Re: Re:[心得]回馈本版，亚运村次新小区【保利金泉】研究报告】 的大作中提到:

保利设计的塔楼基本都这样，可以看看附近的华悦国际公寓和荣尊堡，每平也得贵1，2万了。
【 在 loofah 的大作中提到: 】
: 户型不是一般的差，三局貌似只有一个170多平还凑合   
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