标 题: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面 http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1544766 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Tue Dec 1 19:04:41 2015) 在 【出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 本来在回龙观住得好好的(房子虽小但是装修得很温馨,周围交通和各种生活设施也很方便),但是因为去年宝宝的出生,带来了一些实际的问题:家里5口人(自己爸妈来照顾宝宝)住60P的房子确实有点局促,再加上也想考虑一下宝宝以后的上学问题(至少换个学籍).所以就决定启动换房计划吧. 人生的意义也许就在于折腾. 107P/360W 满五唯一 6复7 3室2厅2卫1厨 2002年的房子 纯商贷214W 中行 八五折 30年 绿中介的独家 2.6%中介费 下面是详细的时间点: 关于面签的过程可以参考我另一个帖子: http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1531902?p=1 关于过户的过程参考这个帖子: http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1543315?p=1 历时4个月的时间,基本搞定(已经落完户口,就剩交割物业和装修了).在版上虽然混的时间不长,但是也收益良多.作为回报,想把自己换房中的一些体会整理出来分享给面对同样困惑的兄弟们. 1. 是否需要买房 关于房价的问题,专业的论述汗牛充栋一般,自己不想赘述. 人多地少(不是没有土地,有机会大家去昌平,顺义,大兴,房山,通州这些地方看看,空闲的建筑用地大把大把得荒废着.ZF逐年减少土地供应,逼着剧增的人口往五环里挤),'地王'频出(多数地王的持有者都是有国企背景的房地产企业).ZF的态度应该算是昭然若揭了吧. 所以,如果是刚需人群,别想的太多,能出手就出手吧.[color=#D2691E]反正是自住,怎么你也不会亏的.[/color] 2. 买什么价格的房子 面对帝都这种房价,首先考虑的还是价格因素吧.能买的起哪里买哪里. 买二手房不同于新房,主要有3点不同: (1) 贷款额度是评估价(网签价)的70%,不是成交价的70%.一般情况下,评估价可以做到成交价的9成或者95成(个别有能满评的). (2) 二手房基本绕不开中介费(自行成交的除外). 链家(绿中介)的中介费最高可以到2.7% 搜房最低可以0.5% 爱屋吉屋(iwjw)原来是1%,12.1刚刚变更成1.5% 我爱我家(5i5j)介乎于绿中介和iwjw之间. (3) 二手房税费比较多(真是ZF最垂涎的税收来源). 推荐大家看看绿中介官网关于税费计算的网址(说的非常详实): http://bj.lianjia.com/baike/119.html 根据中介费,税费支出情况,结合自己手里的现金数量,还有自己承受月供的能力(税后的总收入,可包括公积金.可以夫妻共同申请贷款),就大概可以计算出自己能承受的房子价格了. 这样提前计算好承受价格,[color=#DC143C]有2个好处[/color]: (1) 可以让中介帮你缩小选择房子的范围,可以更有针对性的看房,节省时间. (2) 对于一些新出现的房源,可以最短时间里知道是否满足自己价格的要求,便于自己更快做出判断(这点在抢房的时候格外重要). 3. 换房到底是'先买后卖',还是'先卖后买' 严格说两种都有风险.网上的理论是房价上涨时,先买后卖;如果是房价下行,那就先卖后买. 但是现实中,无论哪种方式都有可能面对买房时房主涨价,卖房时无人接单这样尴尬的局面. 所以,自己虽然是采用的'先买后卖'的方式,但是中间的煎熬也让人不堪回首.所以我还是建议'先卖后买',至少找到有人接单(签好了合同,收了定金),再去签买房合同,这是最保险的方式. 毕竟现在北京的二手房市场已经不像2009,2013那样疯狂的情况,除了极个别的学区房,一般不会有短期内疯长的情况.所以,先卖后买一般也不会太吃亏的. 特别注意： 卖房的时候可以适当让点价格，尽量多住些时间，晚点腾房。这样能保证时间足够走完流程，免得多搬一次家。 买房的时候，一旦看中了，尽快出手别犹豫(很多人就是瞻前顾后错失了机会的).多交点定金至少10W，尽量避免房主跳单。 4. 卖房子 这里就强调3件事(自己的切身体会): (1) 不要轻易签独家. (2) 永远不要告诉中介自己的心理底价. (3) 不要迷信只有绿中介,5i5j这样的大中介才容易卖出房子. 第1条,除非你的房子'完美无缺',地段,年代,楼层,户型,朝向,物业,交通,生活甚至学区,医院都统统满足,而你自己又愿意在价格上让步,时间又很宽裕,那你最好不要和中介签独家(尤其是不要和绿中介签独家). 因为绿中介如果发现你房子有所谓的'硬伤'(比如房龄长,不朝南,一楼或顶楼,交通不便,没学区),或者是发现你急于卖房变现,那么他和你签独家的目的很可能不是为了尽快帮你卖房,而恰恰相反,仅仅是为了拖住你,让你在'走投无路'的情况下,从他们的金融业务里借钱垫资,从而赚取其中高额的利息(我的中介告诉我,现在在绿中介的营业收入里,金融业务的收入已经超过中介费的收入了).不要觉得绿中介给了你违约金,支出的仅仅是1000元钱(还是业务员个人的钱,不是绿中介的钱),但是一旦走垫资,它多收入的可能是几万元现金,孰轻孰重不言而喻了吧. 版上已经有不少人有类似的'吃亏'经历了.希望大家能引以为戒. 第2条,一旦把自己的心理底价(这个可以参考掌上链家软件同户型成交记录做一个简单评估,那个的报价大多数情况下还是比较真实的)告诉了中介,放心吧,他们会找各种理由逼着你把售价降低到这个价格以下的. 自己卖房的时候,同户型的房子绿中介卖过180W.所以,自己就把185W作为心理底价,报价的时候始终报的是195W.中间过程无论怎么煎熬,无论中介怎么探口风,自己最多就是像挤牙膏一样一点点把报价从195W降到190W,最后成交的时候,因为需要多住些日子所以相当于让了一点租房的价格,按照187W最后成交了. 第3条,小中介不见得找不来买房的客户.很多时候恰恰是因为他们中介费低,所以反而可能吸引更多的购房人(甚至是绿中介带着看房后,主动来抢单的).自己的房子就是一家小中介找到的买主,虽然整个交易流程出了一点点反复,但是最后还是顺利完成了交易.自己至今都很感谢那个小中介. 5. 关于买房,挑个靠谱的房主很重要 买房的时候,好多人更关注房子本身的质量,但是往往忽略了对于房主的考察.自己恰恰认为,一个靠谱的房主很多时候甚至比房子本身还要紧. 自己感觉一个'靠谱'的房主有下列一些特点: (1) 有基本的法律常识(至少要知道一旦违约了,是要付出代价的.而不是都违约了,还不知道自己到底应该赔多少钱,典型的无知+无畏). (2) 有基本的契约精神(可以讨价还价,但是一旦合同签了,就没有那么多事儿,一会要加钱,一会要拖着不迁户口等等). (3) 最好不要太着急用钱(俗话说一分钱难倒英雄汉,如果也是着急用钱,很多时候房主会抵制不住诱惑的). 如何判断呢? 我个人觉得,有几个简单的方法(凡事无绝对,大家自己体会): (1) 学历高的一般比学历低的靠谱. (2) 年龄小的一般比年龄大的靠谱. (3) 外地人一般比北京本地人靠谱. (4) 没户口的一般比有户口的靠谱. (5) '有钱'的一般比'没钱'的靠谱. 特别提醒,北京土著而且家里至多只有1-2套房子的大叔大妈,尤其不靠谱,大家要特别小心. 说说自己的经历,给大家一个实际的参考吧: 自己去看房子的时候,一般都会特别关注2个的问题: (1) 房主是做什么工作的? (可以判断出房主的学历,经济实力) (2) 房主卖房子的目的? (可以判断房主是否着急用钱,是否有户籍,学区被占用之类的问题) 剩下的就是察言观色,评估一下房主的为人了. 自己当时去看房的时候(最后成交的这一套),房主是一对中年夫妇(70后).都是外地户口(一个浙江,一个重庆).女儿在北四环内的学校上初中.两人都是公司的高管(IT公司),人很直爽大度,没那么多乱七八糟的事情. 之所以换房是因为女儿已经上初三,因为不是北京户口,所以需要考虑到底是去市郊上国际学校以后直接出国或者直接回重庆老家上学(高中).但是无论哪种都不能在现在的房子里居住了.希望能在孩子上学的学校周围重新买房. 对于房子,夫妇俩没有像一般人那样把房子夸得天花乱坠,恰恰相反倒是提醒我们多注意一些房子的'缺点'.比如:房子装修太旧了,厨卫虽然不漏水,但是如果入住了最好重新装修再入住等等.谈到我们可能是换房的时候,两个人也没有太特别的反应,虽然稍微对于4个月的时间稍犹豫了一下,但是觉得也能接受.所以,自己和lp几乎是第一时间就决定买这个房子.事后议价,签约,过户等等环节都很顺利,没有出现任何问题,非常感谢房主夫妇的信任与配合. 6. 怎么挑中介 我个人觉得,其实很多人把中介的问题严重放大了. 换个角度考虑一下,中国现在这种法制不健全,道德严重滑坡的大环境下,有哪个服务行业能做到真正的诚信热情周到呢?只不过房产中介因为涉及动辄几百万的交易(敏感),又因为中介从业人员确实良莠不齐,所以中介存在的各种问题被无限地放大了. 其实在我看来,中介就是一个普通不能再普通的服务行业(和银行,装修,导游,食品制造等等没有什么本质区别),即便是绿中介也有糟糕的业务员,即便是搜房网可能也有大牛的销冠.仅此而已. 作为买房人,唯一能做的就是放平心态,自己掌握必要的二手房交易知识,最后就是挑选一个靠谱的中介. (1) 自己一定要掌握基本的二手房交流知识,为的是少被中介忽悠,在一些关键节点上为自己把关. 水木就是一个很好的学习论坛,能掌握很多必要的知识. (2) 挑选一个'靠谱'的中介. 我个人认为'靠谱'的中介有下列三个特征: ① 业务熟练. 这点很好处理,当你初次面对一个中介的时候,你只要做出一副新手小白的样子问中介几个问题: 二手房交易需要经过哪几个环节? 每个环节操作起来需要多少个工作日? 哪个环节是买卖双方都需要出面的?出面的时候需要带哪些证件? 我是外地户口,哪些交易环节需要暂住证? 怎么查验房子上的学区没被占用? 申请银行贷款的时候收入证明是开税前还是税后? 你们店周围有哪几个出房较多的小区?小区里主打的都是什么户型?都有什么优缺点? 满二唯一怎么计算税费?经适房土地出让金怎么计算? 哪些银行能60-房龄贷款? 随便抽出几个这样的问题,如果你面签的中介无需考虑,可以很准确很流畅得回答你,那基本可以说明他业务比较熟练.你不用担心因为他能力不足导致你交易的时候出现问题. ② 态度端正 这点也很好处理.就看中介是不是满嘴跑舌头,无论什么事都是一副手到擒来的态度(尤其是面对贷款的问题). 银行85折一定能申请下来么? 贷款一定能贷30年么? 房子评估价一定能评到95甚至满评么? 我有银行逾期的情况,会影响批贷么? 如果面对上面的问题,中介这么回答你:'没问题!放心我们肯定能办到!我们和XXX银行关系铁...',一般这样的,你还是换个中介吧. 靠谱的中介,面对同样的问题,应该是不轻易做出承诺的.他应该首先反复确认你实际的经济能力,结合你所购房子的实际情况,再回答你，比如: '按照您的条件,理论上应该没有太大的问题.我们之前类似的客户,这样都可以申请下来.如果您不放心,我们可以考虑同时申请多家银行,这样保险一些...' ③ 工龄适中 这点是我单独总结的. 我是指,选择中介的时候,可以适当关注一下这个中介的从业年限:不多不少,2年正好. 如果是1年内的,经验太浅.如果是太长的(4-5年),因为是老员工,可能因为要指导下面的新员工进行签约,会占用他大量的精力,反而导致对自己亲自操作的单子,有时候会有'精力不济'的情况. 所以我个人认为,从业了2年左右的中介,往往正好.既有工作经验,也有足够的工作精力. 7. 呵护好自己的爱人 大多数买房的人,往往都是情侣或者夫妇共同操作.这个过程中,建议大家多些耐心和理解，呵护好自己的爱人. 双方意见不统一很常见,但是大的目标要一致,小的分歧可商量.无论面对任何困难,都不要用指责对方的方式来发泄自己的不满： 都是你，选的什么破房子，买赔了吧？ 你家多出点钱，咱们就不会这么为难啦！ 就是你不同意买，房子又让人抢走了！ 正确的方法,应该是双方团结在一起,一起想办法渡过难关. 毕竟房子再值钱,它也比不过爱人之间真挚的感情.如果为了房子,伤了爱情甚至婚姻,那么即便买到了豪宅,也只是个冷清清的空房子,那不是家，没有什么意义的. 差不多也就是这些了吧. 最后同样说一句,长安米贵,居大不易! 祝愿版上的兄弟,都能买到自己满意的房子! ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 08:56:33 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 两种占用方式 1. 户主子女或直系亲属子女（孙女孙子）占用名额上学。 2. 租户通过租房合同占用名额上学。 所以，简单说看看房主的子女情况，房子是否出租就可以大致知道学区名额是否被占用了。 最直接的办法，其实还是去学校招生办直接让老师查询一下就可以知道了 【 在 umbro 的大作中提到: 】 : 怎么查验房子上的学区没被占用? : ------楼主没有讲啊 ☆─────────────────────────────────────☆ phl618561118 (夏天的风正暖暖吹过～) 于 (Wed Dec 2 09:47:04 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 关于卖方和中介的筛选绝对是肺腑之言，经验之谈。 我家折腾房子之所以顺利，也主要在这两点上卡的比较严 ☆─────────────────────────────────────☆ cuihb (小波的爹) 于 (Wed Dec 2 10:26:33 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 赞。。。 (1) 学历高的一般比学历低的靠谱. (2) 年龄小的一般比年龄大的靠谱. (3) 外地人一般比北京本地人靠谱. (4) 没户口的一般比有户口的靠谱. (5) '有钱'的一般比'没钱'的靠谱. 特别提醒,北京土著而且家里至多只有1-2套房子的大叔大妈,尤其不靠谱,大家要特别小心. ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 10:41:23 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 绿中介,5i5j,麦田,iwjw,搜房都贴出去. 面对每个'有意向'的客户都认真介绍一下自己房子的实际情况. 最近成交量还是蛮多的,顶多多等一段时间,总会卖出去的(至多价格上吃点亏罢了).相信自己吧. 【 在 chfx9000 的大作中提到: 】 : 那我只能说我老公一点天分都没有，压根没有那根筋，我别说棍棒了，老虎凳都上了也没用。恭喜你们买到合适的好房子，付出总有回报！我现在就希望我的房子赶紧卖出去，房子不好卖，实在不敢冒险先买后卖 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 11:14:36 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 北京可开发的建筑用地其实很多,并不缺少(当然主要在五环外面). 但是政府最近几年地价卖得越高,反而每年在大幅度削减建筑土地的供应(这个网上有具体数字,感兴趣可以去查). 这个问题客观上加剧了北京现在'人多地少'的局面. 至于把人逼着往五环赶: 1. 五环内才能把地皮卖得足够贵(凭什么丰台,东坝频繁得出地王.那地皮都7W一平了). 2. 五环内的二手房价才能居高不下.这样二手房交易的税收得多少钱? 一句话,'囤集居奇'.就这么简单. 【 在 happyjljl 的大作中提到: 】 : 很好奇这句“ZF的态度应该算是昭然若揭了吧. ” : 既然事实上郊区那么多荒空的土地，为啥还说地少？zf啥意思？明说吧。 : 说zf把人都往五环之内轰，都挤进市区对zf有啥好处？ ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 11:17:04 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 这个一般是指税后的收入. 不过不同的银行可能要求不一样,得具体看银行的要求. 【 在 kickas 的大作中提到: 】 : 请教，申请银行贷款的时候收入证明是开税前还是税后，答案是什么？看网上各种说法都有 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 11:34:08 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 绿中介确实垄断了很多优质的房源,别的中介抢不到的.毕竟60%市场占用率,是做出来的,不是吹出来的. 我那个房子是绿中介的独家,最重要的是不愁卖.那段时间小区周围房子出得太快,几乎有房子当天就卖了,不太等人的. 我记得很清楚周六晚上那个房子贴出来的,我是第3波看房的,周日就签了单子.签单的时候,第1波看房的人也回过神来要签约了. 所以... 【 在 djiabei 的大作中提到: 】 : 现在还找lj买房，交那么高的中介费，真是SB一个 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 11:49:32 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 这个要看学校的规定. 一般都是6年之内一个房子只能有一个孩子占用名额上学,但是有的学校就比较宽松,对时间不限制. 个别的9年一贯的学校,比较麻烦,要求9年没有孩子占用. 【 在 fchenchen 的大作中提到: 】 : 也就是说只要学区被占用了一次，就没法再用了是吗？ : 以前看到有说是超过四五年还可以再用，不知道这说法对不对。 ☆─────────────────────────────────────☆ ivol (ivol) 于 (Wed Dec 2 12:29:33 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 很宝贵的经验，尤其是关于人的部分 ☆─────────────────────────────────────☆ drinksprite (冬天喝雪碧) 于 (Wed Dec 2 12:58:18 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 关于卖家的几点注意，表示完全赞同，另补充，千万别和老人做交易，北京本地的要更慎重 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 13:06:29 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 经验是死的,人是活的,就看自己怎么操作了. 靠谱的房主的确是可遇不可求,但是绝不是没有,数量也不少. 多跟着中介看看房,一边看房子,一边和房主简单聊聊.旁敲侧击地问几个问题,差不多就能'猜出来'这个房主靠不靠谱了. 不想说的玄玄乎乎,其实,就是平时看人,识人方面的经验有没有积累了. 多找找,一定会找到自己满意的房子的. 【 在 advocat 的大作中提到: 】 : 写得很中肯，但是人这个因素太不确定了，没啥指标衡量 : 我在卖房，我觉得自己是个靠谱的房主，我也要买房，上哪儿找靠谱的啊 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 13:07:17 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 确实如此. 真的不是有偏见,关键版上大量兄弟'血泪'的教训,让人不得不信. 【 在 drinksprite 的大作中提到: 】 : 关于卖家的几点注意，表示完全赞同，另补充，千万别和老人做交易，北京本地的要更慎重 ☆─────────────────────────────────────☆ rude (路德威) 于 (Wed Dec 2 13:51:51 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 不错，关键是人，包括中介，买家和卖家，找对了人，就成功了一半 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 15:11:57 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 问的问题很专业. 解答一下: 1. 卖房的时候,是在今年8月底,9月初.当时确实是没有听小中介提关于房源核验的问题. 不知道是不是昌平区建委不做这个的强制要求(因为北京各个区的房产政策有些差异的.比如昌平就不像海淀那样强制要求首付款资金监管,可以直接给卖家). 不过我当时明确是告诉过小中介,我的房子当时是有贷款的,需要解抵押. 至于通过绿中介买房,我是在签完合同(当时只交了2W定金)的第2天去做的房源核验(是我lp和房主,还有中介去的海淀建委.没预约,办理速度很快,半个小时就查完了),确认房子没有什么产权的限制,我lp就交了后续的8W定金. 中介和我说,海淀的房源审核不需要预约,速度也很快.正常是5个工作日出结果(结果直接发给中介),有了这个结果才可以去做网签. 2. 对于解抵押和网签的问题 我卖的房子的确是先网签后做的解抵押.网签的时候,小中介直接把房子的状态写成'已解压',然后就可以直接网签了. 这里面有两个问题: (1) 我卖的房子的房本上必须是'X京房权证'(多一个字母大写的'X').据说这种房本是属于比较新的房本(至少是2010年之后出的). 这样的房本就可以网签+解抵押同时做(比较节省时间).而不需要先解抵押,再网签. (2) 小中介说,他们直接网签的时候,因为把房子状态改成了'已解压'.所以他们是要冒一点风险的,风险就是万一后来房子没有解压,那么他们可能就要承担一定责任了(所以一般如果业主不主动提,中介不愿意干这事儿). 补充一下: 你之前说的,房源核验,5i5j每周三才提交,10个工作日出结果,加急2000元之类. 我怀疑有可能是中介在向你变相的要钱. 【 在 darn2002 的大作中提到: 】 : 好贴，赞一下，顺便问几个问题： : 1、看楼主买房卖房，都没有提到房屋核验，什么时候做的啊？ : 我现在却卡在这了。中介（IWJW）每周三才提交材料，今天没提交成功，下周三才能提交，并说10个工作日出结果（石景山），影响进度。中介说交2000元加急，当天能出~~ : 2、看楼主卖房流程，房子没解抵押就已经完成网签和面签了，确实吗？ : 我的中介（IWJW）怎么告诉我必须先解押并完成房屋核验才能网签？ ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Wed Dec 2 17:03:36 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 其实,你这边不一定非要等到一定拿到全款才去买房的. 理论上首付款在房屋过户之前进行资金监管就可以的.所以理论上从批贷之后到等着放款这段时间,你就可以去看新的房子,进行房屋核验,网签,面签,总之除了过户和资金监管,其它的操作都可以进行的. 这样能节省很多时间的. 【 在 darn2002 的大作中提到: 】 : 谢谢建议~~ : 换房，先卖后买，卖的这套房子的全款是买的房子的首付 : 虽然（庆幸）买的房子还没定，但也还挺着急走流程，早点拿钱，买的房子好谈价格 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Thu Dec 3 14:30:46 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 之前给另一个兄弟也单独回复过: 简单说:房子也是一种商品(特殊一些),有需求就有供给.需求多了,供给必须跟上,否则商品就必须要涨价.什么时候供应上去了,或者需求下降了,商品自然也就降价了. 北京人口数量连年增长(最近只是增幅下降,但是总人口还是上扬),这地方永远不愁没人来.所以有需求. 本来,北京可开发的建筑用地其实很多,并不缺少(当然主要在五环外面).但是ZF最近几年地价卖得越高,反而每年在大幅度削减 建筑土地的供应(这个网上有具体数字,感兴趣可以去查). 这个问题客观上加剧了北京现在'人多地少'的局面. 五环外没有地方住,怎么办,大家只能被人逼着往五环里挤.这样来看有两个'好处': 1. 五环内能把地皮卖得足够贵(凭什么丰台,东坝频繁得出地王.那地皮都7W一平了). 2. 五环内的二手房价才能居高不下.这样二手房交易的税收得多少钱? 两者都让ZF赚了个'盆满钵益'的. 换句话说,ZF是高房价的最大受益者.地产商不过是一群背黑锅的(当然他们也赚了不少).短时间里(10-20年),ZF不可能让房价跌下去的. 【 在 pointu 的大作中提到: 】 : 人多地少(不是没有土地,有机会大家去昌平,顺义,大兴,房山,通州这些地方看看,空闲的建筑用地大把大把得荒废着.ZF逐年减少土地供应,逼着剧增的人口往五环里挤),'地王'频出(多数地王的持有者都是有国企背景的房地产企业).ZF的态度应该算是昭然若揭了吧. : 关于这段没太懂，能详细一点吗？ ☆─────────────────────────────────────☆ mangmanglulu (忙忙碌碌) 于 (Fri Dec 4 09:47:49 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 楼主提到的跟年纪大的北京土著买房不靠谱真是大实话，他们真把房子当命一样看。。。真是没法打交道。各种小心眼，圈套，陷阱 ☆─────────────────────────────────────☆ yeahlow (难得糊涂) 于 (Sat Dec 5 18:23:28 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: 这种情况在换房时常见，特别是先买后卖的时候。 比如某人已经签了买房合同，约定4个月过户，但是卖房的时候签了绿中介的独家。这时候绿中介有可能故意向下家夸大你房子的缺点，或者干脆不带人来看房，结果你迟迟卖不出去房子，为了怕影响换房进度，怕违约。有时候就会有人向中介借款，提前去解抵押房子，或者去提前支付首付款，只要一借了绿中介的钱，绿中介收了利息，那就开始抓紧卖你的房子了。 版上很多兄弟签了绿中介的独家，反而迟迟卖不出去房子，有很多就是这么被绿中介故意给耽误的。 【 在 taleban 的大作中提到: 】 : 请教这是咋回事，怎么会出现中介垫资？ Thanks ☆─────────────────────────────────────☆ ken1234 (ken1234) 于 (Mon Dec 7 10:44:32 2015) 在 【Re: 出手报告_回龙观到清河_换房个人经验_回馈版面】 的大作中提到: (1) 学历高的一般比学历低的靠谱. (2) 年龄小的一般比年龄大的靠谱. (3) 外地人一般比北京本地人靠谱. (4) 没户口的一般比有户口的靠谱. (5) '有钱'的一般比'没钱'的靠谱. ~~~说的很靠谱！！顶你 ☆─────────────────────────────────────☆ 倡导二手房自行成交，房主多卖钱，买家少花钱 地青兔网站：http://www.diqingtu.com 地青兔微博：http://weibo.com/diqingtu 微信订阅号：idiqing2015 爱帝青二手房
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