标 题: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中介 http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1542940 ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Sun Nov 29 09:30:05 2015) 在 【卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中介】 的大作中提到: 换房涉及的流程、环节相对多很多，尤其我这样卖二买一的，相当于在不同的区走三遍流程，好在最后在约定的时间前一天过户，有惊无险，全仰仗买卖双方还有中介的全力配合。不过最好还是在签买房合同时能多争取点时间，否则哪个环节稍微耽误几天就会很被动。具体时间节点看图吧。 先大概说几个时效性的经验： 1.商贷的流程相对公积金更快。公积金贷款必须一步一步来，比如必须买方资格核验、房屋核验—出网签—约评估上门—出评估报告—面签，而商贷的评估工作可提前进行，能节省不少时间。另外，商贷是面签时一次性签完所有合同，后面贷款的事情中介就可以搞定，公积金是在过户后办完他项权证后，还要买方专门去签贷款合同，也会耽误时间。 2.卖两套的情况下，只要有一套过户了，就可以做买房资格核验。买房资格核验的目的是核查你是否有资格买房，即使有买第二套的资格也能通过。所以我就是卖掉第一套过户后就去做资格核验了。首套还是二套只是影响缴纳契税，因此只要在缴税的时候第二套卖掉的房子已经过户就没问题，按首套的税率缴契税。 3.商贷的话可以找汇丰，他家可以在出网签之前就面签，而且不用原业主到场，先批贷，后补网签，相当方便，节约时间。但是他家的风控条件非常苛刻，比如我借过消费贷出现在征信报告里，汇丰要求你必须去银行终结这笔贷款，就是说你还清了还不行，必须让银行终止这笔授信，以后不能再贷出了；再比如计算月收入的时候，奖金超过月工资12倍的部分不算；还有对房贷逾期看的比较严，我老婆有三次房贷逾期，最后批的是只能贷65成，还说这是综合考虑了学历背景工作经历的最好的结果了，我买的房子不是满五唯一，这就等于让我白白多交个税，靠，必须不能同意啊，实在不能明白汇丰风控人员的思路，贷给我7成和65成对月供的影响就不到一千块钱，我月供一万三四的都交了还能让那一千块憋死吗。再加上遇到个不靠谱的贷款经理，审核我的材料拖拖拉拉，一会儿发现我有信用贷让我去办终结，一会儿说我的工资流水没有备注让我去找证明，前后折腾了3周才提交审核，而且我打电话给她居然记不住我的名字。。。就果断放弃汇丰了。说多了，不过如果你资质良好又赶时间的话，找汇丰提前批贷还是可以的，至少拿汇丰保底。 4.房子如果有贷款的话要还款解押，银行扣款的时间一定要提前问好，每个银行的每个支行规定都不一样，比如我卖的两套都是北京银行贷款，其中一家是提前一周预约，下周就能扣款，另一家规定当月预约，下个月初扣款，如果刚好月初预约，就要等上一个月，这就严重影响进度了，所以一定提前问清楚。另外，银行扣款这事，只要在银行有认识的人其实是很容易操作的，我卖的一套，因为买卖都是在同一个LJ店，他们店和固定的银行合作，比较熟，就通过他们店的关系和银行打了招呼，就很快扣款了。 大概这些，总之换房赶时间的一定各个环节自己把控好，银行解押、资质审核、评估、批贷、过户约号等等，也不要完全依靠中介，多自己问自己去催，还是有效果的。再说几点其他感受吧。 1.卖房的时候不要把自己的底价告诉中介，他们问你最低多少能卖的时候一定说一个比自己预期高的数字，给自己留点空间。我卖第一套的时候就跟中介交代了个底价，结果谈判的时候这个绿中介完全不按套路出牌，没一会儿就直接把我的底价说出来了，太不专业了，好在最后咬死了底价没再降。 2.卖房的时候尽量多要定金，即使没有解押的需要也没有坏处，当然如果觉得自己有可能违约那另说了。 3.就像很多人说的，买卖房遇到靠谱的买方、卖方最重要。我遇到的这三个买家或卖家都很给力，全程相互配合，基本上没怎么耽误时间，所以我卖的两套都是过户前就物业交割给钥匙了，这也是交易过程中积累的信任。 4.版上很多人问贷款经理的电话，其实找贷款经理很容，百度任何一个银行的支行电话，当然百度的结果都是座机，打过去一般是大堂经理接，如果该支行有二手房按揭的业务的话，他会告诉你贷款经理的电话，当然也是座机，后面的事情就容易了。我用这种方法联系过至少五个贷款经理。 5.最后强烈推荐我买房用的搜房小伙，业务熟练，经验丰富，处理解决各种问题，提前想到注意事项，主动沟通，帮助交易过程节省了不少时间，人也非常实在。他主要做宣武、西城，欢迎询问电话！ -- 交易过程时间节点：
☆─────────────────────────────────────☆ dadaling (dadaling) 于 (Sun Nov 29 09:41:40 2015) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 卖方要坚持报出适当高于中介提出的市场价格，谈判时给买家几万十几万的折扣，最后成交买家获得了成就感，可以向家属交代，卖家也没低于底价，皆大欢喜。 ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Sun Nov 29 14:35:36 2015) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 哈哈哈 基本上三天两头请假 再也不想换房了 【 在 odc () 的大作中提到: 】 : 三个月走完三套。。。你不上班的么 ^_^ ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Sun Nov 29 19:56:38 2015) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 买房缴税的时候当时就查你名下的房产，名下没有房，就按首套交契税。 我买的西城 【 在 newyounger () 的大作中提到: 】 : 你好，您买的哪个区的房子？网签按二套，买房时名下无房一定按首套交契税吗？谢谢 ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Mon Nov 30 08:41:14 2015) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 第一个问题你是你说的那样。 银行贷款现在是认贷不认房，只要申请贷款的时候没有贷款，就按首套的利率。比如我面签汇丰的时候卖的两套都没过户，但是已经都还了贷款，让银行出了贷款还清证明给汇丰，依然可以享受首套85折利率。 【 在 stillliving () 的大作中提到: 】 : 求教 : 如果我名下的唯一住房还没有卖，是不是资质审核时可以通过（虽然是二套），只要叫税前把名下的房过户完成就可以了？那银行贷款是按首套还是二套算呢？利率不一样吧？ ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Mon Nov 30 19:41:32 2015) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 中介费是0.5%，现在还有个0.2%的什么交易保障费好像。 搜房挺靠谱啊，链家有的金融服务他们也都有，有的收费还比LJ还便宜。中介服务关键是看人，我接触的搜房的前后台各种人员素质都不错。LJ整体水平是好一些，但也有不靠谱的我也遇到过 【 在 lpfsearch () 的大作中提到: 】 : 搜房网中介费多少?服务靠谱么？ ☆─────────────────────────────────────☆ pheiMax (fei) 于 (Tue Jan 5 12:10:05 2016) 在 【Re: 卖二换一，历时三个月，过户完成回馈本版，顺道推荐搜房中】 的大作中提到: 卖房都是通过链家成交，当时都没签独家，就说让他们卖一个礼拜试试，如果不行就再去其他家挂上，没想到不到一周就都卖掉了 不要签独家吧，签了很被动 【 在 shirlyg 的大作中提到: 】 : lz卖房都是通过链家成交的吗？签独家吗？最近也卖房，犹豫要不要签独家 ☆─────────────────────────────────────☆ 倡导二手房自行成交，房主多卖钱，买家少花钱 地青兔网站：http://www.diqingtu.com 地青兔微博：http://weibo.com/diqingtu 微信订阅号：idiqing2015 爱帝青二手房
|
关于我们|Archiver|爱帝青-帝都青年初次购买二手房必备
( 京ICP备15034650号-1 ) 
GMT+8, 2025-6-8 06:33 , Processed in 0.040430 second(s), 21 queries .
Powered by Discuz! X3.2
© 2001-2013 Comsenz Inc.
