被违约，业主赔了15%，分享经验（2016年初案例）

标  题: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验

http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=RealEstate&gid=4939798

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Tue Mar  1 11:35:12 2016)  在

 【[心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

卖A,买B,A过户后B违约，重新买C ,2016年3月22日C过户完成，终于有心情来讲讲了。

看见B又重新在链家挂出来了，涨了110万。

通州先买后卖，但是自己的两居过户后一周，三居的卖家说不卖了。

一直不想说，但是今天身边又听说被违约的，想，一定要分享下经验。自己的利益必须争取。

话说靠谱业主值10万，靠谱中介也值10万啊。C业主很靠谱，中介太不靠谱了。

想起一个重要的，加在前面;如果已经确定要买房，而且计划好在那个区，就先让中介把资质审核交了，资质审核要10个工作日，这样这个工作提前做，到时候只要看到合适的房子，立马签合同走网签，主动权就在自己手里了，因为网签后业主的房子就在住建委的网站锁定了，就不能再卖给其他人了。我们当时因为是通州必须落户满三年才能买二套，只能把名下的房子过户后才能有资质。

知乎上有一句话，大概意思是承担违约责任也是契约精神的一种。所以，在此奉劝那些打算违约的业主，如果您违约，就按照合同20%赔，大家好聚好散，让买家能再去寻找适合自己的房子。卖家不要耍无赖，又不卖又不赔钱，房子现在涨的这么夸张，您觉得你卖便宜不卖了，但是买家找谁哭去，毕竟我们签合同的时候都是按照市场价签的。

--

没有起诉，但是做好了起诉的准备，谈判前已经把催告函、起诉书都准备好了。

就有一条原则，一定要坚持。按照合同赔偿。随后，我会把整个过程都详细的写出来。反正从业主开始说违约，以后所有的谈判，包括单独和中介的交谈，电话谈判，我都全程录音了。做好了一切准备。

26楼先贴的催告函模板。之后除了写过程，还会把起诉书模板、涉及到的法律条文都粘上来。和大家分享

 回答问题的时候，想起的东西就先加进来：

1、说下房子的情况，六楼顶楼，把西边。无电梯。非普。当时为什么买呢，就是觉得价格合适，总价合适，可以承担，要理解我们这种住了80平两居的人，看到这样的大三居，又有露台，我喜欢种花。心里真的是喜欢，其他细节都没考虑。冲动换房。通州还有一个大问题，一般到夏天五六楼都上不去水。很痛苦。我是二楼换六楼，我周围的人都劝我六楼不行，但是就是喜欢那个露台。后来解约愉快，也是因为我老公不喜欢这个房，真不想要了，我也仔细衡量了一下，没有水这个事情我真接受不了，所以只要赔偿。

2、加入一个维权群，群策全力，也很重要。

3、录音的尽早进行毫无疑问对诉讼是有利的。取证时间早，取证对象的防备还未建立。初次就矛盾问题进行交涉时，歪曲事实的现象不常发生，录音价值在此时可谓最大。经多次交涉后，取证对象的防备逐渐建立，往往会从自身的角度出发谋取自身利益，叙述的真实性就有待考证。此外地点的选择，也是重中之重，能够保证对话双方，至少是我方清晰可辨的场所，比较安静和不受干扰的地方应为首选。

4、不仅业主说不卖了算违约，按照链家合同的补充条款，哪怕业主涨一毛钱，也算根本违约。

5、前期谈判不要撕破脸皮，有些业主是试探性涨价，我有听说业主说加价后，被违约方不理业主的，就按照流程该面签面签，该初审初审，让中介约业主，业主也都配合过户的。所以每个人遇到的情况不是很一样，要具体分析，我只是提供一个案例，仅供参考。

6、如果业主是老头老太太，请慎重。我老公一个同事买了老太太的房，然后不卖了，说就赔1万，无儿无女，也没法执行，好惨。那种有很多放的老北京，慎重，感觉不是很讲究（会不会招骂？我就是一感觉）。理性的业主：第一种夫妻双方有正式工作，30-40岁的。第二种，为了孩子卖房回老家的。

2016年3月7日，新买的房子初审，希望这次顺利。

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Tue Mar  1 13:58:58 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

【 在 free1982 的大作中提到: 】

: 怎么做才能防止业主违约呢？

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Tue Mar  1 14:31:00 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

【 在 malianwa 的大作中提到: 】

: 一般如果违约，99%都不会赔合同价格20%的。

: 这个三居卖家算是那1%的。楼主也算万幸。否则就耗着你打官司，最后房子都不一定是你的，20%的违约金法院也不一定支持，更严重的问题是：拖个1年太正常了。期间lz也不太可能买其他的房子，否则卖家和法院说房子同意卖，你已经接不住了。想想打官司损失还是挺大的。要是这种官司能进入征信系统还是有震慑力，弄个5年诚信污点。

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Tue Mar  1 14:33:37 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

**女士：

    我方（***）与你方于*年*月*日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》等，合同当事人三方为，甲方：**（身份证号***），乙方：**（身份证号***），丙方：北京链家房地产经纪有限公司（法人代表：左晖；统一社会信用代码：911101057263777049）。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，以上各合同各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，于各方当事人签字之时已依法成立并生效。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。经咨询专业律师，现就《买卖合同》履行过程中的有关事宜郑重函告与你：

    为了积极履行《买卖合同》，我方积极快速、低于市场价处理了我方名下房产（**），且于**年*月*日已经办理过户完毕，目前我方已无房产(原房产上有两个北京市常住人口户口，按照原房产买卖合同约定，要于限定日期迁出，否则承担房屋总价款5%的违约金）。且*年*月*日各方签订《买卖合同》时我方已交付乙方定金人民币***元。*年*月*日*点左右，链家房地产经纪人***电话告知我方，你方计划违约，向我方征求意见。

    根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及三方签订《买卖合同》补充协议第四条约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。……”你方签订《买卖合同》提交资料显示，位于****交易标的房产抵押日期为**年**月**日，依据签订合同时你方所述抵押期限为3个月，《买卖合同》标的物应于**年*月**日进行解押。鉴于你方有解约意图，为了维护合同权益，保障交易标的物产权，我方郑重催告你方：

1、限你于收到本函之后，于**年*月**日之前办理完毕交易标的房产的解押手续，并办理产权交易手续及乙方购买上述房产的按揭贷款手续等其他一切《买卖合同》要求手续。

2、乙方保留追究甲方违约责任的权利。

如果于上述时限内甲方仍未履行，我方有权选择：一、要求继续履行《买卖合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于： 1、延期交付违约金（每日按约定房产交易总价的0.05%计算）；2、要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。 ⑷乙方因不能及时迁出原房产户口而造成的一切损失。⑸甲方因为积极履行《买卖合同》而低于市场价处置原房产的损失。

二、通知解除《买卖合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于： 1、 要求乙方赔偿房屋总价款20%违约金； 2、 赔偿乙方已交付中介费用；  3、 要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。⑷乙方因不能及时迁出原房产户口而造成的一切损失。⑸甲方因为积极履行《买卖合同》而低于市场价处置原房产的损失。  

    我方认为，甲方**年**月**日的意思表示，已经构成违约，严重损害了我方的合法权益。为依法维护我方的合法权益，同时也为了避免甲方责任进一步扩大，我方诚望甲方能够高度重视此事，采取积极合作的态度，抓紧履行《合同》义务。如果甲方不采取主动的态度或继续借故拖延，我方只有通过法律途径维护我方的合法权益。届时，甲方不但仍要继续履行、支付违约金、赔偿损失或者双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失，而且还要支出诉讼费、律师费，同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、律师费、交通费、误工费等各项损失，并承受不必要的讼累。  

希望**女士收到本函后及时与我方联系并作出明确答复。

函告人：***

                                           ***年*月**日

☆─────────────────────────────────────☆

  justll (justll) 于  (Tue Mar  1 14:37:16 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

☆─────────────────────────────────────☆

  Shakespeare (William) 于  (Tue Mar  1 14:43:07 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

☆─────────────────────────────────────☆

  yqnet (梦幻精灵) 于  (Tue Mar  1 16:17:01 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Tue Mar  1 17:01:00 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Wed Mar  2 08:43:15 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

【 在 sachem 的大作中提到: 】

: 15%包括中介费了吗？

: 我一直认为如果赔偿应该是：20%的赔偿+合同规定的每天延期违约费比如晚过户一天赔偿千分之一+首付款的利息损失，理论上应该远远大于20%

☆─────────────────────────────────────☆

  sunshinegui (sunshinegui) 于  (Wed Mar 23 14:08:30 2016)  在

 【Re: [心得]被违约，业主赔了15%，分享经验】 的大作中提到:

☆─────────────────────────────────────☆