☆☆☆ 18年年初，朝阳区组合贷，自行成交简要说明

标  题: [回馈本版]：18年年初，朝阳区组合贷，自行成交简要说明

http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=2437225

☆─────────────────────────────────────☆

  mianba120 (面霸120) 于  (Thu May 10 18:09:25 2018)  在

 【[回馈本版]：18年年初，朝阳区组合贷，自行成交简要说明】 的大作中提到:

不想多事，只是为了回馈贵版。概要见下链接，及一些说明：

1. 里面关于公积金部分的说明，可能由于公积金系统更新的原因而无法访问。

2. 面签流程里，有一个比较重要的链接是查询网签密码的，这个大家可能容易忽略。

3. 利率是年初的情况，无法作为现在的参考。

4. 工行的贷款经理素质特别低，请勿联系文档末尾的工行（如果信任，本人可私信当初用过的交行贷款经理。批贷大概2-3个礼拜，放款1个半月）。

☆─────────────────────────────────────☆

定金-买方资格审核及（卖方）房源核验 - 网签 - 公积金初审及银行面签 - 资金监管及托管 - 批贷 - 缴税 - 过户 - 出房本 - 房本送公积金 - 公积金通知面签 - 房本抵押 - 放款 

http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1669321?p=1（简易版）

http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1385546?p=1#a0

http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1516918?p=1#a0 

1.买方资格审核及房源核验

买方提供：夫妻双方身份证原件、户口本或户籍证明（集体户口首页及个人信息页，首页加盖单位公章 ）、结婚证原件及复印件。拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》（记得这两个是当场领取并填写，建议已婚的，房本就写一个人的名字，否则后续的手续都要两个人出场及签名）。家庭成员如有未成年子女，未成年子女户口本中不能直接体现未成年子女与其父母的关系，还需提交未成年出生证明或独生子女证等。

官方流程：http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/bjgfzn/gfzgsq/index.shtml

卖方提供：房产证原件 、身份证原件（及复印件），房屋核验申请表（http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/resource/cms/2016/08/2016082215104077495.doc），并选择“不公示房源核验信息”。

官方流程：http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/fwgl/clfjyztfw/wysf/zxcjb/fyhygs/index.shtml

非官方流程：http://news.xhj.com/chanquanhd/5254.html

地址：石佛营东里128号院3号楼

办公时间：上午8点半-11点半，下午1点半-5点

相关链接：http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff8080811eed725a011ef286b51b003c.html

结果查询：

http://210.75.213.188/shh/portal/bjjs/index.aspx

2.网签

资料：同步骤一的材料，外加房屋核验时窗口给的所有材料。

资金监管的银行卡，以及确定网签价格，并最好签订好线下合同。

线下合同及相关价格术语说明：

指导价：政府指定某个地区某个楼盘某房屋的官方最低价格，一般比网签价低一大截。如果网签价低于该价格（有些全款买家为了避税的情况），则在交税的时候，以该价格为准。

网签价：买卖双方向政府部门汇报的成交价格，会影响到房屋是否是普通住宅的判断，进而影响贷款额和交税情况。一般的，如果为了少交税，同时又最高额度地利用贷款，会把网签价做成普通住宅的上限。所以，我们在网签的时候，网签合同（由房管局填写）上的价格打算制定成 467万（普通住宅在价格方面的限制，满足一下一条即可：总价上限468万，或单价3万多）。

评估价：银行或评估公司根据网签价，评估交易房屋是否满足该价格。根据目前情况，有可能满评。即，评估公司觉得这个房子值（或者超过）467万。若无法满评，比如评个0.92，那么剩下的467*（1-0.92）的钱就得算到实际首付中。可事先通过康正评估公司（010-67614365）口头评估。

成交价：这个是卖家实际的报价，一般在线下合同、或称为补充协议里体现。

线下合同：买卖双方不想或没必要跟政府透露的内容，比如房屋具体情况，实际成交价格，如何付款，如何过户，如何物业交接等等。

总结：

网签合同填写网签价，线下合同填写实际成交价

首付=成交价-网签价*0.65（首套贷款比例）*评估系数，后者即可贷款数额。

网签产出： 

a）三份网签合同，分前半部分和后半部分，后半部分需自己回去填写。三份合同将分别交给公积金窗口、银行、过户窗口。建议自己复印一份。 

b）一份存量资金自行划转协议（不做资金监管），这个是给公积金窗口的。 

c）存量房买卖合同信息表（纳税），纳税时用。

d）记得得询问或填写网签密码（公积金面签要用），否则参照下面公积金面签的一个网址去查询密码。

3.公积金初审、银行面签

可以和网签同一天办完。

相关链接：

http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3955.html

http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3954.html

公积金面签

城区居民必须去方庄面签，见下：

http://www.bjgjj.gov.cn/ywwd/fz/201608/t20160809_4005.html

市管公积金贷款年限：max（房屋使用年限，60-贷款人年龄）-3

所需材料：

http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3956.html

买方提供：

身份证（复印4份），户口首页、本人页及变更页（复印3份） 、结婚证（复印3份）、首付款收据（复印4份）、存量房交易结算资金划转协议（复印4份）、网签合同及信息表（复印4份） ，学历证明原件、暂住证或有效居住证明（可能需要，复印3份）

卖方提供：

身份证（复印4份）、房屋产权证及共有权证（复印4份）、收款账户（复印3份）

注：

1.初审的时候公积金会给个首付款收据，上面内容大致是卖家已收到XX首付款，并需卖家签字。按正常流程，这会儿肯定钱不会给到卖家， 公积金及建委都不会管你实际资金情况，他们只是要个签了字的表而已。

2.户口本的户主页、本人页及变更页都要。变更页是本人页背后那一张，即使是空白也要印。

银行面签

如果卖家房本只有一个人名字，其他地方都只需要房本上那人去办理即可。银行面签时必须卖方夫妻双方到场。 

买方提供：同公积金，以及收入证明、流水、最高学历学位证、企业营业执照副本加盖公章、银行卡一张用于还款（一共需要两张银行卡，一张还公积金一张还商贷，面签时候先办理一张商贷卡即可）。 

卖方提供：同公积金 

目前，普遍的商贷利率上浮0.05，即4.9*1.05，满贷25年。一般的，支持组合贷的银行的支行都在方庄附近。已确定过的银行及个贷电话：

a）交通银行，芳群园支行，87682942，25年，上浮0.05（下同）

b）工商银行，方庄支行，18611911131，刘思见

c）农业银行，方庄支行，67621400，67635839

d）招商银行，长安街支行，65292128，65292147

4.缴税

缴税预审：

4.1 下载并安装“个人存量房交易系统“ http://images.tax861.gov.cn/hlwdsj_wwym/grclf.html （注意：需先安装该页面中的.net framework 4.0）

4.2 运行软件，选择“房屋买卖”； 

线下缴税：

就近地址：太阳宫中路甲6号临一号

预约网址：http://dsyy.bjchy.gov.cn/apt/apt/#yuyue

需要材料：

http://dsyy.bjchy.gov.cn/apt/apt/xuzhi.html?typeid=8&sName=apt8&oparam=dHlwZWlkPTgmdHlwZVBpZD0xJmFwdERhdGU9MjAxOC0wMS0yMiZhcHRUaW1lPTEmdHlwZU5hbWU9JUU1JUFEJTk4JUU5JTg3JThGJUU2JTg4JUJGJUVGJUJDJTg4JUU0JUJBJThDJUU2JTg5JThCJUU2JTg4JUJGJUVGJUJDJTg5JUU3JUJDJUI0JUU3JUE4JThFJmRlcGNvZGU9YXB0OA==

5.过户

注册预约：http://fwjy.bjchy.gov.cn/bdcdj/qiantai/login/register.html

买方：身份证、结婚证、户口本，及复印件，契税票、购房资格审核结果。

卖方：身份证、房产证、测绘页，及复印件。