☆☆☆ 卖家要悔约该怎么办 & 后续进展

标  题: 卖家要悔约该怎么办

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  purpleorange (闺女39w来报到，从此儿女双全啦～) 于  (Sun May 27 19:02:52 2018)  在

 【卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

交了100万定金，已经网签，我能要求继续履行合同吗？

如果卖家坚持不走合同，违约金是200万，法院能支持那么多吗？

还有，卖家是以网签价467不是真实的投诉了中介，会被判无效合同吗？

还有，这个要是走诉讼的话，得多少钱用来打官司？

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经过一个多星期，现在终于有了结果，给大家汇报一下，希望对以后遇到类似事情的朋友有帮助。

房主后来通过中介提出三个条件，满足其一就可继续履行合同。

1，给他补30万；

2，由原来合同规定的过户5个月变为2年交房；

3，变更网签价格为房屋总价。

我们自然不同意，告知中介我们要求继续履行合同。

之后的一个星期因为我在出差，没有面谈，我们也抓紧用这一个星期时间搞清楚了各种事情，为之后的谈判做准备。

特别感谢水木的各位朋友，积极提供意见，还有提供律师信息，讲述自己被违约经历，还有一位网友加了我的微信，给我讲清楚了各种细节，包括各种答疑，谈判时还给我微信实时支持，有了这些信息和帮助，才让我们掌握了主动权。

房主肯定也咨询了专业人士，他之所以提出第三条改网签合同价，只是想以此威胁，让我们答应第一条或第二条。我们查阅了一些资料和案例，根据北京市住建委今年2月份的一份文件《关于对北京市存量房屋买卖合同示范文本征求意见稿公开征求意见的反馈》，有关房屋附属设施，装饰装修，家具家电等内容，相关内容本着尊重买卖双方意愿的原则，由双方自行约定。

虽然有案例和政策文件的支持，他开始耍无赖，说如果世界上所有事情都按合同办就没那么多事了，说就算所有之前的案例都是这么办的，也不代表今后也会这么判。于是，我给他算了一笔账，如果说走诉讼的话，双方的成本。

走诉讼一审6个月，二审3个月，加强制执行，最少一年时间，从现有案例来看，一般需要两年左右。

他的损失有：1000多万的理财收益，10万的诉讼费，30万左右的律师费，我们合同规定的房价10%违约金（如买方主诉要房子可以申请10%违约金，主诉定金罚则就是20%违约金），1-2年时间成本，尤其是要换房的，万一再遇房价上涨周期，损失将会更大。

我的收益：1000多万理财收益，10%违约金，损失：30万左右律师费，强制执行费8万多，1-2年时间成本，可能还多一个房价总额3%的契税，大概30多万，但无论怎么算，我的收益都会大于损失。

关于律师费，我跟他说30多万其实我说多了，这个官司我自己去打，闭着眼睛都能打赢。或者最多请个2万的律师整理个材料啥的就够了。

这时他又开始耍无赖，说他是要继续走合同的，没说违约，只是在缴税的时候提出异议，我现场咨询了水木网友，他说地税不会理他的，如果他不签字那就又到了诉讼那个流程，于是我就有底气接着谈了。

这时他开始态度有所缓和，说我知道讲合同没啥好讲的，现在不是房价上涨了吗，咱们共同承担，我承担大部分，你承担小部分，我说这没有道理，完全违背我们的三观，违背契约精神。

其实我们也没打算往崩了谈，主动提出如果他愿意过户就搬出，我们愿意按市场房租价补给他钱，五个月大概7万多块，仍然谈不拢。我们让步到10万块时他还是让我们回家再商量一下，说我们的合同违背了合同法第某某条，双方协议损害了第三方利益，所以无效。大家注意：打官司时这一条可能会判无效，所以多了一些契税，但是不影响其他条款的有效性。

谈到这我觉得已经没法谈下去了，和老公商量，直接把催告函给他和中介了，告知他15日内不继续履行合同的话我们就会去起诉。

这时明显感觉他软下来了，说他回去和爱人商量下看有没有别的变通的方法。

第二天一早就接到他电话，钱也不要了，再让他多住三个半月，这事就拉倒。我们商量了一下就这样吧。让大家失望了，违背了原则，但是打官司确实不是首选，买房子各种心累，想快点安定下来算了。

总结一下：

1，合同条款一定要弄明白，自己签了字的东西自己要负责的，不要过份依赖中介。

2，如果是满五唯一的房子，建议合同里加上税费各自承担，房主可能会不同意，解释清楚只要他对网签价没异议，他其实税费是0。估计这个要谈判，卖家不一定同意。

3，找的买家卖家要靠谱，有正当职业年轻一些的会比较好打交道。我们的卖家年龄比较大，但是是大型国企高层领导，本质上也不是想把事情闹大的人。虽然他威胁我在社会上混，也只是吓吓我罢了。

4，底气要足，做好最坏打算，谈判其实就是心理战。

5，功课要做好，想的全面点，这样不会因为对方抛出的问题无言以对，就被动了。

6，自己要有一个底线。这次谈判的结果基本没跨过我们底线，多三个月的租房成本，也算是解决了他换房中一个实际困难，给他个台阶下吧。

7，谈判，打电话时要录音，微信要截图保存，留好证据以备不时之需。

关于第二条很多人问，统一解释一下：满五唯一的房子，只有一个1.5%的契税，按规定是买家承担。 

但是一旦房主拿网签价格说事，就会把467万的房子变成1000多万，就变成非普了，非普住宅的契税是3%，同时还有房价差额的5.6%的增值税，就是说你现在卖1000万，当年100万买的，增值税就是（1000-100）x5.6%，增值税按规定是卖家交的，但是现有制式合同里写的都是买家承担所有税费。 

你在补充协议里加上这条，就是为了防止房主拿网签价格说事，因为他一旦提这个，他的增值税会更多，由他来承担，说白了就是增加他的违约成本。 

写成流水账了，希望我的经历对大家有帮助，如果有人以后有需要我也愿意尽我所能帮忙。当然，最希望的还是大家交易过程都顺顺利利。

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  purpleorange (闺女39w来报到，从此儿女双全啦～) 于  (Sun May 27 19:09:31 2018)  在

 【Re: 卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

他觉得卖便宜了

【 在 lovelycandy 的大作中提到: 】

: 什么原因

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Sun May 27 21:41:12 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 purpleorange (闺女39w来报到，从此儿女双全啦～) 的大作中提到: 】

: 赔双倍定金是除了返还我那100万，再给我100，不是再给我200是吗

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 10:31:26 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 lcy2008a (小小笑笑) 的大作中提到: 】

: 我也担心类似情况

: 目前合同签的：网签之后过户之前赔付房款20%，700W+的房款，目前已经网签，请问这种情况有纠纷如何赔付？

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 10:32:29 2018)  在

 【Re: 卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 maomaogou (毛毛狗) 的大作中提到: 】

: 主张违约金吧，主张继续履行难度高一点，

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 10:33:16 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 bhfwg (bhfwg) 的大作中提到: 】

: 如果还没网签呢？就是在我爱我家那签了三方合同

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 10:36:06 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 purpleorange (闺女39w来报到，从此儿女双全啦～) 的大作中提到: 】

: 专业，学习了，预期利益损失，是参考小区最新成交价吗？

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 12:03:16 2018)  在

 【Re: 卖家要悔约该怎么办(3)】 的大作中提到:

【 在 purpleorange (闺女39w来报到，从此儿女双全啦～) 的大作中提到: 】

: 怎么讲？早上我给房主打了个电话，他不提违约的事，只是说老婆还在出差，商量后看什么时间继续走手续。

: 中介费我的信息是业主把他们在建委投诉了，他们今天和他协商。

: 我已经完全不知道业主这是想怎么办了，我还有个应对办法。

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  kobelj (GTR) 于  (Mon May 28 21:24:33 2018)  在

 【Re: 卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

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  kobelj (GTR) 于  (Mon May 28 21:26:40 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 USSRCCCP 的大作中提到: 】

: 卖家要求把网签价改成真实成交价，然后继续履行。

: 买家要是不同意，导致延期，违约责任属于买家吗？

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 21:34:28 2018)  在

 【Re: Re：卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 USSRCCCP (USSR) 的大作中提到: 】

: 卖家要求把网签价改成真实成交价，然后继续履行。

: 买家要是不同意，导致延期，违约责任属于买家吗？

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  Lakey (lakey@vip.163.com) 于  (Mon May 28 21:35:24 2018)  在

 【Re: 卖家要悔约该怎么办】 的大作中提到:

【 在 xiaoqiqiu (xiaoqiqiu) 的大作中提到: 】

: 都已经网签了，还能拿去抵押吗

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