物业交割的那些事

http://mp.weixin.qq.com/s?biz=MzA3OTc3NjUwMQ==&mid=204976015&idx=2&sn=50241735c7dac9da9f2e4a99aa2e2e29#rd

2015-03-21 清华源李律师 赵律法普小课堂

    在二手房交易过程中，大家的注意力往往集中于资金安全、税费缴纳等和房屋过户息息相关的关键环节中，拿到新房本后又开始想着入住装修等问题。这里律师提示您小心物业交割的“那些事”。

    《中华人民共和国物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。实践中，除了变更房屋产权登记证书外，还涉及交房及物业交割等问题。二手房交房的时间依据双方的合同约定，一般来说有三种方式：第一，在尚未全部支付房款或取得房产证前交房，买卖双方约定时间或约定条件成就时办理物业交割；第二，变更产权登记，买方取得新房本当天办理物业交割等手续；第三，双方约定买方取得房产证后一定期限内办理物业交割。不同的时间，或早或晚，在于双方的协商和利益分配。其中核心是我们接下来要说的注意问题。

    一般在物业交接单中会出现三大类项目记录交割情况，包括水电气物业费等各项费用、家具家电和钥匙凭证等。依据法律和双方约定，在房屋交付日前发生的费用由出卖人承担。

    一、针对各项费用作出如下说明：建议表格制作按照类别、单位、单价、计算时点、计算基数、余额、凭证和是否结清等分类进行。

    1.      水费查验及水费结清情况：拨打客服电话96116，提供房屋地址，即可得到房屋所在地管理电话；拨打此电话，继续提供地址，即可得知查表人电话，同时可知此房屋具体欠费情况。

    2.      电费查验及电费结清情况：有两种情况。

计费方式为机械抄字表，可能会产生欠费。需要拨打客服95598，提供房屋地址，得知主要管辖地区电话，再次拨打管片电话，提供地址，询问抄表员电话，可得知具体费用。（需要房主提供表号）

    3.      燃气查验及燃气费费结清情况：客服电话96777。

    4.      电话费结清情况：客服电话10010，确认电话是否有欠费和此时状况。

    5.      有线电视过户及有线电视费结清情况：拨打客服电话96196（歌华有线）。提供房屋地址、房主姓名，可查是否欠费。有线电视实行一户一卡制，交房时房主需要提供上个缴费期的收费凭证和有线电视初装凭证。新房主凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

    6.      物业协议变更及物业费结清情况：双方共同到房屋小区物业管理处变更物业协议和结清物业费。

    7.      供暖协议变更及供暖费结清情况：供暖费视不同小区具体情况不同，双方到物业管理处核实后，若不归物业管理，问清供暖单位管理处进行结清。

    8.      车位情况：若出售人有承租车位，双方到物业将承租车位进行过户手续。

    9.      公共维修基金情况：住房公积金管理客服电话96155咨询具体事宜。新房主到房屋所在区县住房公积金管理中心拿房本、身份证和公共维修基金发票办理即可。 

   10.     户口迁出情况：建议买受人在物业交割前自行前往购买房屋所在派出所查询该房屋名下是否挂有户口。根据公安局人口登记管理办法，新立户的需要凭个人身份证、户口本、迁入户的户主户口簿和房产证原件，正常情况当时即可办理完毕。

    二、屋内设施交割：

    双方核对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收，买受人需要查看房屋细节，譬如下水道堵塞、房屋墙体渗水等。一般在签订合同之初都会附上房屋附属清单，依据该清单具体核对。建议条件允许的情况下，将家具、家电品牌、型号列明，并将相应发票转交。

    三、相关门卡钥匙交付

    这里主要是指报箱钥匙、门禁卡、电表钥匙等。交割当日进行清算清晰，有未结清部分双方进行签字确认，并留好卖方身份证明信息用以进一步沟通或采取法律途径进行解决。

☆─────────────────────────────────────☆ 

赵律师二手房业务介绍：http://www.mylips.cn/fangwu

微信公共号：lakeyzhao

咨询邮件：lakey@vip.163.com

预约电话：

400-600-1364

传真 62771649

地址：清华大学科技园创业大厦405b