有抵押消费贷的二手房，买卖时需要注意哪些事项？

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2015-03-11 清华源赵律师 赵律法普小课堂

知乎一个网友遇到了问题，以下他提问的内容：

我是买家，看中一套二手房，该房目前有抵押消费贷款，房主要求买家负责把消费贷款还清，房本解抵押后再继续买卖。目前中介提出由担保公司和买家共同出资还清所有消费贷款，担保公司要收取垫资费和服务费。

我的问题是：

一、正常二手房买卖有资金监管，过户时监管银行才会把钱打给房主。现在，为了先解押房本，买家首付款和担保公司借款一起打给有消费贷的银行，这部分钱相当于没有任何监管，直接帮房主给银行还钱了。那么，怎样确保这部分资金的安全呢？又怎么认定这部分钱是买房款呢？

二、还清消费贷后，房主拿到解抵押房本，如果毁约或者不承认交易怎么办？有没有什么监管措施？或者直接由第三方保管房本？

三、在首付不足以还清消费贷的前提下，可以贷款的金额怎么确定？是可贷款金额=担保公司借款+（房子成交价-抵押消费贷）吗？在可贷款范围内，银行贷款就是房子成交-首付，是不是不关心是否有担保啊？

四、这种情况下，担保公司这一块有哪些风险呢？有没有什么办法，避开担保公司，又能贷到款呢？

刚好我路过，发现在知乎上排名第一的答案中实在是漏洞太多，忍不住回答了一下。以下是我答复的内容：

说个题外话。在中国学计算机专业的，估计都会被人问过能不能帮修电脑。同样，学法律专业，特别是又有律师执照的，也经常会被人问到各种五花八门的法律问题，或者对方自认为是“法律”的问题。我就经常遇到这种情况，当然自然也包括与二手房相关的问题。我把我回答过的这些问题先是写成博客，之后结集，由气象出版社出版了一本叫做《安全购买二手房》的小册子。

 

我先来回答一下楼主的问题，再来评价一下下面的答案。

 

二、你这个步骤，行业内叫赎楼，是一种风险很大的行为。就如同你说的，这部分钱给出去之后就无法保障资金安全。事实上我们就遇到过类似的纠纷甚至是合同诈骗，当事人损失惨重。不说这种极端情况，就假设对方坐地涨价，你也会很郁闷的。所以我们一般建议当事人别用自己的钱冒险，而是借助财务公司等第三方机构的资金先去解除抵押，这个业务也叫过桥。当然你要承担一部分财务成本（利息），不过这种花小钱避免大资金风险的方式，我们觉得还是划算的；

三、针对毁约问题，理论上你可以要求做房屋预告登记。房屋预告登记是《物权法》中规定的一个新的制度，它保护的是买受人的权益不受损害。在房屋买卖合同签订并登记机构申请预告登记后，未经预告登记的权利人（即买受人）的同意而处分不动产的，不发生物权效力。不过这个流程相对比较复杂，实践中用的人不多，你可以同当地建委咨询。扣留房本是没用的，因为挂失补办目前是很容易的事情；

对于你后面两个问题，基本就已经涵盖进去了。

 

下面再说说排名第一的这个答案中的问题。

先说一

1、购房资格是由买方亲自提交、由当地建委审核，中介机构事实上没这个义务，而他们至多也就是凭经验判断一下；

2、这里混淆了买卖合同和居间合同，我们称为“买卖合同简单化”，是中介最不规范、最容易引发纠纷的做法之一。简单讲，买卖合同就是买卖双方之间的合同，居间合同是买卖双方与中介之间的三方合同，作为两种有名合同，其法律性质和规定都不一样，不应该混淆在一起；

3、这个建议只能说“呵呵”了，看似有利，实际是没啥实际价值，还容易误导当事人。原因很简单，就算你确认对方是用来偿还贷款了，至多只能保障对方资金没有挪用，并不能保障资金安全。2010年前后我们曾经代理过一起合同诈骗案。业主的理由就是我的房子有贷款，需要用下家资金偿还，也同意一起到柜台还款——然后同时把房子卖了好几次，收了多人的首付和定金，之后全部转移。最终两个业主一个被判10年，一个被判12年，问题是赃款都没有追回，被害人欲哭无泪的情形我至今记忆犹新；

4、这个基本没错，办理他项权注销，同时会在房本上加盖注销戳记；

5、基本没错。

 

再说二

关于有抵押的房子是否可以网签，这个回答是错误的。事实是，北京地区部分房产，即使有抵押，也可以先做网签。至于具体的范围，至今不明，但是这部分房子的一个共同特征是房本编号为“x京”（字母x）开头，而不是“京”开头。至于后面的推测，我又要说“呵呵”了。臆断的成分太高，容易误导当事人。

1、协议有效不等于可执行。事实上，由于当事人法律常识的薄弱，中介的不称职等，完全没毛病的合同并不多见，这就造成了买方在维权时候的困难。对于保全，这个措施在实践中最大的问题，也就是答主轻描淡写的地方，其实是担保物。按照现行民事诉讼法，法院可以要求原告提供等额担保。对于二手房交易来说，动辄几百万的标的，要提供这种担保还是有难度的（而且有的法院，比如海淀，还要求担保物中必须有不少于30%的现金，更是进一步增加难度）。这就是为什么前面我说最好不要将资金先支付给对方的原因，至少有了诉讼时候，还可以拿出来做担保金，哈哈。

其次，机会成本也是成本。我不知道答主的身份和背景，估计答主没有见过一个案子持续好几年的情况？我们现在代理的一个案子，原告诉继续履行，要求业主交付房屋。当时他委托我们时候是想买房子做婚房，现在他儿子都有了，案子还没有完结……

所以作为律师，我们从来不主张大家随便诉讼，更不会拿“再慢慢诉讼”这种建议给当事人。

2、对于这种假诉讼，如答主所说，发生比例很低。如果是故意做的假诉，事实上可以依照新民诉进行处理，严重时候可以追究对方刑事责任；如果是客观意外，那么也有一定的处理方式，一个是执行异议，一个是可以要求法院对财产提出轮候保全，从而尽量防止标的灭失或者转移；

 

接着说三

2、这个也评价了，“呵呵”，而且容易误导当事人。谨慎怀疑答主不知道建委对强制资金监管下的数额是怎么规定的，简单讲不是你想监管多少就可以监管多少的；

3、这个有一定道理，不过说实话从法律上讲效果有限，起不到决定性作用，且对有租户的房子不适用；

4、有一定意义；

6、这个没问题，实践中很常见（不是很少见）；

 

最后说说结论中的问题。

答复一：基本没道理，前面说了

二、常见的误解。大家记住：1、“网签对于保障交易安全的作用基本为零”；2、转移房产不止买卖一种途径。事实上，网签本身就是一个法律性质不明确的怪胎，指望它能其多少作用是没意义的。

 

以上内容，希望对你有参考作用。

事实上，如果保障二手房交易安全是一个很大的问题。我在《安全购买二手房》一书中用了14万字的篇幅来介绍规范流程和各种风险，现在看仍然有很多地方没涉及，准备出增补本。

不动产交易是人生大事，多谨慎没坏处，我们的观点一向是宁可踏空，不能被套。踏空还有翻身的可能，被套可就损失惨重了。

ps：我在水木社区的id是lakey，有水木的朋友也可以直接联系我

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