标 题: [原创]补发望京出手报告 http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1411619 ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Mon May 11 23:33:49 2015) 在 【[原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 从13年底开始看房算起，在水木房版蹲了算是有一年半，4月底入住，补发一个简单报告。 北漂小两口，目标是二手房，两居，90平往上，00年后次新，小区管理好点，不用学区，近地铁站，上班路程尽量短。断断续续看了小半个朝阳（奥体，北苑，亚运村，望京，太阳宫，十里堡，四惠，双井，劲松）。北京房价一直在阴跌，关注过的小区成交都很少，但靠谱卖且没啥硬伤的房子也少。15年临春节时实在是看烦了，买了望京的两居，06年，满五唯一，100多平，全下来接近495w。 贡献一下时间点：（ps.资质审核恰好提前做了，省了10天） 2/7签合同，首付定金10w，链家中介费2%。 2/12网签，并交了中介费。 2/28过了春节来面签，首套，全商贷，20年，农行88折。 3/4农行批贷。 3/9批贷函到中介。 3/11资金监管（光大银行），并交了中介费尾款。 3/11交税。 3/13过户，当场拿房本，但会被中介拿走送抵押。 3/27放款，农行电话通知。 4/4交房，物业交割，转尾款1w。 看房时做了些功课，部分来自水木精华帖，部分自己买房过程经验，就贴这供大家参考。 购房程序 1确认：产权是否清晰（谁拥有），有无贷款；查验：房产证（留复印件）、土地证（不是每个房子都有）、身份证（留复印件）、契税票 2交定金（一般5-10w，直接给卖方，没法资金监管，卖方写收据，注明定金是首付款的一部分）、签三方合同（补充合同要复印件，重点都在补充合同里，链家有统一合同模板，补充合同需要取得链家的盖章版；签合同时，房本上的所有人需要全部到场，即使房本只有一个人的名字，配偶也需要签署同意书） 3以下同时进行： o买方资质审核（材料：结婚证、户口本、身份证、工作居住证）10个工作日 o房源核验（房本编号X京的速度很快，一般是06年以后的房本，中介带卖方去做，材料：房产证、结婚证、身份证）当日出结果，没有纸质凭证 o评估交易房屋（中介找评估机构做，600元随中介费一起缴纳，评估机构需要去本房拍照）一般说是3个工作日出报告，但有可能需要更长时间 4网签（买方：身份证、结婚证、户口本，卖方：房产证、身份证；链家先做草拟网签，双方签字后在系统打网签，取得密码可以在建委网站查到网签合同）当日出结果，网签前链家要求缴纳中介费，否则没法报合同网签 5面签/申请贷款（买卖双方出席，非产权人的配偶也需出席，外国护照需要做公证，买方材料：身份证、户口本、结婚证、银行模板的收入证明、营业执照加公章、半年工资流水、办理贷款银行的银行卡，可能需要学历证）银行批贷5-7个工作日，中介需要准备评估报告，如果房子正在出租，注意评估报告上不要写着是租赁房屋。 6交首付（面签后或者批贷后）有两种形式，一种是使用链家的监管平台，据说使用这个平台，如果卖方有资产纠纷，这部分资金也不会被法院强制执行；另一种是通过光大银行的资金监管，卖方先开一张光大的卡，被冻结后买方将首付款打入卖方账户，过户后自动解冻，因为光大和链家内部系统是联网的。买方需要带身份证、光大银行卡（事前存好钱，方便资金马上转入卖方账户） 7缴税（需要预约，一般2-3天，最慢一周；买方：户口本、身份证、结婚证、暂住证、工作居住证，卖方：身份证、房产证等）当日可拿到契税票，可划信用卡缴税 8过户（需要预约，一般1-2天，最慢一周，需要契税票号进行预约；买方：缴税所需资料加上契税完税证明，卖方：身份证、房产证等）当日可拿到房本，工本费两本￥90，一本好像是￥70(?) 9以下同时进行： o抵押他项登记（中介拿房本去做抵押，银行看到带抵押章的房本才会放款给卖方，放款时会通知买方，链家会通知买方取房本，过户后2周左右拿到房本。贷款合同等银行通知，如取公积金需要贷款合同，可与银行客户经理联系看能不能早点拿） o办理物业交割（交接水、电、燃气、有线电视、电话、公共维修基金、门禁卡、物业费等） 10交房 签合同注意事项 o各关键点的时间一定约定清楚，我们当时签的都是某某条件达成后X日内完成某某事：打定金、打首付、网签、面签（e.g.资质审核结果出来第二天去面签）、过户（e.g.拿到银行批贷函之后3天内去建委办理过户手续）、交房（e.g.拿到贷款后多少日内or过户后多少日内）的时间点， o写明最晚何时过户/交房， o写明如果错过时间点要怎么办（每拖欠一天违约金多少） o税费承担：即使是满五唯一的房子，合同也要注明营业税、个税由卖方承担，以防有税情况下的纠纷 o户口迁出时限 o物业交割（确认物业费交到几月） o写明是否同意万一商贷不批改用公积金贷款，或者没有优惠利率的话换一家银行 o留物业保证金左右 o和中介确认何时付中介费 o家具家电的详细约定什么留，什么不留（包括厨卫设施、灯、家具、电器、窗帘等），最好拍照为证 ☆─────────────────────────────────────☆ zhitun (zhitun) 于 (Tue May 12 00:00:17 2015) 在 【Re:[原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 恭喜，链家谈到2个点不容易，还分两次交的。你是咋谈的？ ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Tue May 12 00:36:27 2015) 在 【Re: Re:[原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 就我谈过几个的感觉，关键是该店近期成交量低，没人同时在谈，以及表现出买不买无所谓，做好走人准备 【 在 zhitun 的大作中提到: 】 : 恭喜，链家谈到2个点不容易，还分两次交的。你是咋谈的？ ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Tue May 12 00:44:40 2015) 在 【Re: [原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 见4楼，年初都比较好谈，在太阳宫也走链家谈过一套2.2%，店经理都能拍板。 【 在 realwill 的大作中提到: 】 : 同问如何谈的中介费 ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Tue May 12 14:04:10 2015) 在 【Re: [原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 资质审核随时都能做 但有效期好像只有十天 所以看上了哪套可以先让中介做一个备用 /* 目前资质审核有效期应该是30天了，地青兔2015-10-22注释 */ 【 在 django 的大作中提到: 】 : 如何能够提前做资质审核？ ☆─────────────────────────────────────☆ windfly88 (萝卜李) 于 (Tue May 12 21:15:37 2015) 在 【Re: [原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 我也刚买了望京的房子，恭喜邻居，好详细，赞！ 现在朝阳区是提前两周预约交税了。 ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Tue May 12 23:50:07 2015) 在 【Re: [原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 各个小区貌似不一样，建议问一下物业，我们就问卖家要了当年的维修基金发票 【 在 vigorxiao 的大作中提到: 】 : 请教一下，公共维修基金在哪里过户？ : 流程是什么？ ☆─────────────────────────────────────☆ henern (P家菜鸟) 于 (Wed May 13 00:37:25 2015) 在 【Re: [原创]补发望京出手报告】 的大作中提到: 主要看你需求和预算了，如果和我预算差不多的，很难各方面都不错。没看过豪宅区，个人觉得还不错的预算上下的，大概记得这些， 奥森的融域、澳林某期， 北苑的万科星，上元， 亚运村的光大名筑， 西坝河的光熙家园， 大屯的嘉铭N期，保利金泉， 望京的大西洋，金隅，季景，香颂，中广宜景湾，橄榄城某期，国风，慧谷， 太阳宫的金星园，国际村， 四惠的东恒二期，远洋，金地， 双井的首城，苹果南区， 【 在 diefei 的大作中提到: 】 : 好详细，楼主看了这么多区域，可否推荐些好点的小区？管理不错的 ☆─────────────────────────────────────☆ 倡导二手房自行成交，房主多卖钱，买家少花钱 地青兔网站：http://www.diqingtu.com 地青兔微博：http://weibo.com/diqingtu 微信订阅号：idiqing2015 爱帝青二手房
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