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☆ 菜鸟出手报告+心得体会（望京.公积金.中介费1.5%）

2015-10-22 19:26| 发布者: 地青兔| 查看: 1158| 评论: 0

摘要: 写的很认真，拜谢楼主！有购房各项成本明细，非常有参考价值；二手房交易自行成交完全可行，现在政策和流程是透明的，网上有各种经验贴可供查询 ...

标题: [心得]菜鸟出手报告+心得体会（更新~)

http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1413267

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ymc163 (ymc) 于 (Thu May 14 15:31:22 2015) 在

【[心得]菜鸟出手报告+心得体会（更新~)】的大作中提到:

菜鸟第一次买房，发帖分享和纪念一下；

望京90年代42p老破小，满五唯一，总价184w，纯公积金贷款120w，中介费1.5%。

购房总成本如下：

网签价1500000

装修款340000

税费15000

中介费27600

评估费1500

公积金贷款担保3528

房本 80

土地出让金（公房）656

总计1888364元

其中贷款1200000

现金包括 a. 首付640000(5w定金+57w首付资金存管+2w尾款) b.评估费1500

刷卡包括 a. 中介费27600 b. 税费15000 c.担保3528 d. 房本80 e.土地出让金656 总计46854

1)买房时间节点和相关信息

已完成步骤：

4月3日签订购房合同，买房提供身份证，卖方提供身份证和房产证，交定金5w(现金)，交中介费1.5%(刷卡)；

准备材料：夫妻双方的身份证（地址需要与户口同省）、夫妻双方户口本（首页+本人页，集体户口需要首页复印件加盖公章，婚姻状态需为已婚）、结婚证、夫妻双方暂住证or工作居住证（外地户口），中介复印后提交进行购房资格审查，购房资质审查需10个工作日（真和版上大家说的一样，14天一天都不少）；

4月23日出网签合同，买卖双方去中介门店签字后，中介上传提交；

5月4日缴纳评估费1500元（现金）+ 公积金贷款初审 + 首付资金存管，需买卖双方到场，耗时3小时；

5月8日缴纳公积金贷款担保金（刷卡）+ 公积金贷款面签 + 得到批贷函，需买房夫妻双方到场，30分钟结束；

5月21日缴税，刷卡缴纳15000元；

5月25日过户，刷卡缴纳房本80元+土地出让金656元，卖家交房本走人，我和中介等半小时左右出房本，中介收走房本，给我复印件；

5月26日收到首付款解冻短信通知

未完成步骤：

公积金贷款放款；

交房（约定贷款放款3日内）

物业交割（留尾款1w）；

户口迁出（留尾款1w）；

=============长篇大论碎碎念的分割线===============

2) 房子的选择：

这次买房主要考虑几个问题，一是买不买，二是买房的目的（房屋功能性），三是经济账（包括首付能力、自负首付or借钱凑首付、公积金贷款or商贷or组合贷、还贷+还借款的压力、售租比、对房价的预期、房子作为固定资产在短期和长期的保值或增值作用），四是未来三五年生活变化的可能性；

我们属于起步非常晚的家庭，人家都有孩子了我们才结婚，人家都换房了我们还租房，因此错过了2009年和2012年几个相对合适的买房契机；

从2013年下半年开始看房，主要集中在望京区域。在2013年年底出现过恐慌阶段，当时没有硬伤的房子单价都高的离谱且成交很快，确实感觉有可能再不买就再也买不起了。最后没有出手的根本原因是觉得真的太贵，花几百万买个没什么优点房子居然还要靠抢的，实在是过不了自己心里那一关。作出决定之后也是一身轻松，啥也别说了继续赚钱吧。

2014年中旬房价松动，成交量低，又开始看房，明显感觉市场低迷，看房基本不用约，想看哪个看哪个，一家看房n个中介小哥陪着，回到中介店里黑压压一片中介在办公室坐着。这段时间我们开始大量看房，基本上望京的小区全部了解了一遍，报价400w以下的满五唯一都看，见识了各种奇葩户型，各种不同诉求的业主，各种素质的中介小哥；收获是夫妻双方渐渐统一了对房子的看法，什么适合自己，什么不适合，什么是必选项，什么是加分项，什么是便宜什么是贵，到底是一步到位还是准备过几年换房，这个过程磨合的很艰难，但最终达成了方向上的一致。

最后的结论——

一是买不买：买，因为有了一定的积蓄自然会分散投资一部分固定资产；

二是买房的目的：首先是为了买票上船，有套房心里踏实，其次确实买不起自己想住的房子，所以买个没有硬伤好出手又负担得起的准备以后换房；

三是经济账：严格控制成本，首付自己出，纯公积金贷款，未来两年的预期每年房价涨4%大概不会赔钱；

四是未来的规划：由于控制了成本，未来的可能性更多；

综上所述很快在2015年3月下旬锁定了符合要求的小区和房源；

然后330新政出了，当天晚上感觉中介在盆友圈集体狂欢，所有人都预期二套政策放宽之后会刺激成交量；当时真的可以预见市场会变化，但无论是什么变化，我们都要继续跟着折腾，实在太累，新政出台间接促成了我们在4月3日成交，在这个节点彻底结束了看房阶段；

因为看房的看的足够多，最后成交的房子头天看了一次，第二天又看了一眼就签了。

3) 中介or自行成交

看房阶段：

LJ 网站和APP做的真是好，而且这两年来感觉网站和APP持续在更新，这个角度来说很感谢LJ，因此带看房找LJ是没错的，目标明确，节约时间；

成交阶段：

自行成交完全可行，现在政策和流程是透明的，网上有各种经验贴可供查询；自行成交主要需要两个条件，一是卖家配合，二是买家既有能力又有时间；综合起来就是你要不要用那几万块钱买你的时间精力；

如果通过中介成交，从中介费的角度看，LJ目前是2-2.7%的都有可能，感觉大部分在2.2-2.5%这个水平，5i5j和麦田都是1.5%，我们只和这三家打过交道；

从靠谱程度看，说真的我觉得主要依赖于业务员本人的人品和能力以及卖家的人品，跟中介公司是哪家关系不大；

我们实际操作是主要在LJ看房，另外两家间或看过几次，LJ对业务员的培训还算专业，一板一眼有流程，但是总体很不支持砍价；5i5j相对松散，业务员素质参差不齐；麦田业务员非常灵活，只要有钱赚什么都愿意，砍价能力一流；最后我们在5i5j成交（纯属命运的安排，因为330之后很多以前上赶着的业务员都顾不上理我们了）。

4) 合同签订及后续

婚后两个人无忧无虑像过家家一样过了几年，说到买房倒也做了很多功课，在水木看了一年的帖，但是真刀真枪要签合同，查看所有合同细节和约定条款，同时面对有诉求的卖家和有经验的中介时，很难理智的、有逻辑的、立场坚定的、有效的进行谈判，这是买房整个过程对我最大的触动，两个纸上谈兵的书生，离真实的社会竞争环境差太远了；

我们还算幸运，卖家好像比我们还要书生，先卖后买追求效率，中介业务员也算靠谱，帮忙砍了几万块房价，积极促成了合同签订，即使是这样，签合同当天也从下午弄到半夜，客观来看，中介赚的真是辛苦钱（据说他们的店面是自负盈亏，我们交的中介费要扣掉房租水电和其他内部工作人员的成本，剩下的才按照业务员的级别提成）；

合同签订后的每一步操作都有中介公司后台的短信提醒和中介业务员的电话提醒，基本上没操什么心就走了下来；

各种材料交给中介业务员复印上交，所有原件始终在自己手里；

需要到各现场办理手续时中介业务员全程陪同（有可能是因为业务员要等过户后才能拿到提成）；

5i5j是用光大的资金存管，光大在5i5j总部有现场办公，卖方现场办光大卡，买方把全部首付款存入一张任意银行的卡，直接操作转账不需手续费；

公积金贷款初审和面签，5i5j和LJ都有现场工作人员在银行办公窗口外帮忙准备材料和负责沟通，基本上我们去了只管签字即可；

5) 其他感触

买房对我们俩来说更像是一次社会实践，接触各种人，打各种心理战，两个人之间也需要不断地沟通和磨合；

第一次跟卖家谈价钱的时候，卖家很嚣张，中介更嚣张，最后指着我们鼻子说你们这么冷静是买不到房的，委屈的我出了中介的门大哭一场；

但是人总是越磨练越坚强的，很感谢这一年的折腾，我们收获了房子（虽然还没过户），也收获了成长；

还有一个很有趣的感觉，在签了购房合同的第二天，我明确发觉自己空军转多军，真不好意思~

另外首付从帐上划走之后觉得人生一片清净，股票基金理财暂时都跟我们没多大关系了（然后两手空空看着牛市流下了心碎的泪水）；

最后希望后续步骤能顺利，期待自己下次买房能够尝试自行成交，也祝愿大家都买到想要的房子。

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wuwangzaiju (siyuan) 于 (Thu May 14 16:22:27 2015) 在

【Re: [心得]菜鸟出手报告+心得体会】的大作中提到:

赞一个，同是4月3日在链家买的，2.7%手续费，目前连初审都没过，今天去初审，链家那业务员竟然不知道补缴的要走公积金特批，无语了。血汗钱打水漂的感觉，买房中介一定找靠谱的，不要在链家弄，多花钱，不会有享受响应的服务。

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ymc163 (ymc) 于 (Thu May 14 16:23:13 2015) 在

【Re: [心得]菜鸟出手报告+心得体会】的大作中提到:

这个是5i5j的流程，他们每次发短信通知都有这一句，我们就按照这个执行了~~

现场确实也都用到了

【在 polll 的大作中提到: 】

: 夫妻双方的身份证（地址需要与户口同省）

: 这个是必须的吗？我的不是啊。。。。。

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ymc163 (ymc) 于 (Thu May 14 19:40:41 2015) 在

【Re: [心得]菜鸟出手报告+心得体会】的大作中提到:

是这样的，因为我们两个人都不存在不同省的问题，所以其实不能确定审查证件的时候到底有没有审核这条信息；可以供你参考的是我们有一方是集体户口，由于公安局搬家了，集体户口首页上的公章和个人页的公章不一致，初审的时候明显看到银行窗口工作人员对这个有疑问，中介解释之后工作人员拿进后台房间里不知道问了谁，又拿回窗口，没有影响初审结果。

【在 polll () 的大作中提到: 】

: 要检查身份证上的地址和户口本的是否同省？

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wuwangzaiju (siyuan) 于 (Thu May 14 20:22:35 2015) 在

【Re: [心得]菜鸟出手报告+心得体会】的大作中提到:

哥们，提前改吧，免得被动，中介不靠谱的太多

【在 italyjj 的大作中提到: 】

: 啊？中介说不需要，有结婚证就行。。。我们在朝阳你是哪个区？

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wuwangzaiju (siyuan) 于 (Fri May 15 09:17:16 2015) 在

【Re: [心得]菜鸟出手报告+心得体会】的大作中提到:

本来没补缴，直接就在合作银行初审了，有补缴需要公积金中心批