标 题: 国管公积金组合贷款详细流程（干湿分离） http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1501167 ☆─────────────────────────────────────☆ daxuebeng (飞翔) 于 (Tue Sep 29 20:13:48 2015) 在 【国管公积金组合贷款详细流程（干湿分离）】 的大作中提到: 终于完成了买房子的手续，从水木和55bbs上学了很多，但也确实发现有关国管组合贷的帖子很少，所以决定把自己的流程写出来，回馈一下。 先上纯干货 以下步骤适用于海淀区国管组合贷款，其他付款方式和区县不能照搬。 5.12 交定金 5.17 和房东、中介签正式合同 5.21 调取央产房上市记录，同时开始资格审查，并联系房产评估 6.2 出评估报告 6.10 网签 6.18去建行东四支行做公积金初审和商贷面签，同日在北京银行监管首付 6.19 公积金网站显示进入录入阶段 7.2 公积金网站显示进入初审阶段 7.15 仍然显示在初审阶段，打公积金电话，当天网站状态退回到了“录入阶段” 7.21 上午查询还是在“录入阶段”，晚上直接跳到“面签” 7.22 收到了公积金的批贷短信 8.4 中介告知商贷批准了 8.18 缴税、过户 8.19 借房本一天，去建行提取了公积金，当天把房本换给了中介去给银行作抵押 9.14 中介通知可以去公积金面签了 9.16 去建行东四支行面签，告知9.23放款 9.23 原房东打来电话说放款了 9.25 再次去建行领借款合同和房本 9.26 交割了钥匙和物业 看过上面的日程后，细心的你一定有许多疑问，下面的“湿货”会解释一些 年前看了几次房子，没合适的，二手房确实有硬伤的居多。然后就歇了一段时间。 五一期间，决定看房重点区域，集中看了一批房子，为各大中介贡献了不少带看量。终 于看中了一套（同一户型其实有两套），觉得黄绿中介费太高了，所以让搜房网中介联 系房东。还专门从搜房网网站上找了个成交量比较高的。事后证明业务水平也一般，不 过在搜房可能算不错的了。此事后面会有详细论述。 2015.5.12 约见了房东。房东（其实是房东的儿媳妇）人还不错，小砍了5万成交。给 了房东20万定金。同一天，另一套同户型房子挂牌价涨价15万。 此时其实我们忽视了一个重要问题，这个房子的年代较老，贷款时间和额度上都有限 制。当时并没太在意这个问题，中介虽然指出了这个问题，但也是轻描淡写，感觉问题 不大。中介也不一定是故意隐瞒，后面表明中介自己对公积金贷款也不熟悉。所以奉劝 大家一定要事先把后面贷款的事情都搞清楚了，不然定金交了就被动了。 2015.5.17 去搜房网大屯路的营业部签合同。真正的房东老奶奶出现，儿媳其实是主要 业务负责，但也不怎么懂。一个经理模样的人给我们快速讲解了合同的要点，然后吩咐 小中介们照着证件抄写买卖双方相关信息。结果小中介直接把房产地址抄错了，被房东 阿姨发现了。最后经理不能忍了，自己亲自上阵抄合同。合同条款很多，弄了一上午， 其实算快的了，但是奶奶还是不高兴了，一度扬言不卖了。辛亏快弄完了，众人安抚后 还是签了字。主要还是其儿子说了句，“我们都看清楚了，签字吧”，比较管用。本来 想和中介仔细谈谈中介合同中的条款，也没顾得上。 2015.5.21 房东去调取央产房上市记录，很早前因为房子继承就办过上市了，所以比较 快，半天就好了。同时开始房卖双方的资格审查，并联系评估公司。这里又反映出了中 介对公积金贷款不熟悉。中介一口咬定公积金贷款必须通过康正公司评估，但是由于房 子比较老，这样无法满足贷款年限和贷款总额的要求。中介劝我们走商业贷款，说他在 评估公司认识人，能满足我们的评估要求。经过我多方打听，包括上网看帖子，给公积 金打电话，给银行打电话，得知市管公积金确实只认康正。但是国管公积金基本有资质 的评估公司都认。正好我是国管的，我老婆是市管的。于是打电话告诉中介这个消息， 中介还是不信，说他问了他们公司的贷款专员和其他老中介都说只认康正的。直到后来 办央产上市时，中介自己去国管公积金问了才相信了可以找其他评估公司。 2015.6.2 中介找了贷款专员，贷款专员去找了个担保公司，担保公司有人对国管公积 金贷款很熟悉，再由担保公司去找评估公司，出评估报告。看到这里你可能觉得，“这 么复杂！”。是的，每个人各负责一段，像流水线一样，对自己这一块儿业务都很熟。 但是问题是流程分得太细，各个阶段衔接就容易出问题。实际情况就是如此，我们的要 求没有被完整地转述，负责评估的人光照顾了年代问题，没照顾评估值，给出的评估值 太低，比我们希望的数值少了20万！这样首付要增加许多。几经要求、交涉，到6月7 日评估值提高了10万，负责评估的人再也不肯提高了。我们也犹豫了，是不是要改成 商贷。仔细计算了自己的首付能力后，决定还是走组合贷，再多借一些首付吧。 2015.6.10 网签，把网签价减少一些，为了减少一些契税。但坏处是未来再出手时，由 于这次网签价格低，差额个人所得税可能会高。不管那么多了，以后政策还不一定怎么 变呢。先把现实的契税少交点吧。 2015.6.17 中介，贷款专员，担保公司间的协调再次出现问题。公积金面签时需要房东 签一个首付款手续，声称“首付款已收到”。其实这个东西只是个形式，也不会留给买 房人。所以一般房东也不在乎这个东西，一般是实际监管首付都是过户前几天做就行 了。但是我们这个房东比较特殊，老太太可弄不懂这些，坚持要求给首付后才能签字。 赶紧连夜借钱。虽然之前和要借钱的人都打好了招呼，但是知道要凑首付的时候已经是 下午5点多了，银行都下班了，从各个银行转账凑足这好几十万也不容易。实际情况是 有两个人的20万虽然他们通过网银转出来了，但是当天晚上没能到账。我们估计得等 第二天银行上班才能到。没办法，先睡觉吧。 中介对公积金流程不熟悉，材料的格式都是我自己网上查到的，贷款额度也是自己算的。 2015.6.18 去建行支行做公积金初审和商贷面签。房东和担保公司的W都来晚了20分 钟。就在这20分钟内，借的钱终于到账了，凑足了首付。 去建行二楼的公积金中心交材料，签各种文件。看得出来W确实和公积金的人很熟，嘻 嘻哈哈的，评估报告都忘带了，也照样办完了手续。W随口说了个数，公积金的人毫无 异议地就录入到系统了。公积金商贷一个人一起弄好了。说商贷部分只能基准利率、 买方材料：户口本，夫妻身份证，结婚证，未成年子女出生证，建行格式的收入证明， 建行银行卡两张（商贷，公积金分开还），学历证，工作证，银行流水，配偶市管公积 金明细，每人一张一寸照片， 卖方：身份证，户口本，结婚证，房产证，建行卡，首付款收据（这个是W提供的，但 有异议的房东可能会不签字，需要先协调好）。 整个过程挺快的，1个多小时就完了。W收了，1800担保费，500评估费，“好处 费”若干。让W写了个协议，“由于评估问题贷不出款，退还所有好处费。”。事后证 明W办事还是很靠谱的。“好处费”也算值了。 然后去附近的一个北京银行做首付监管，终于到了中介熟悉的流程，结果银行的人不熟 悉。估计是用北京银行的人少（我们用北京银行的原因是奶奶家旁边有北京银行，没有 工行，房东阿姨也后悔没用工行了），而且又在东城区，该区也不需要资金监管。银行 的人现给主任打电话咨询如何办理。其实也很简单，就是我们的钱转到海淀区建委的账 户内，银行留一份网签合同就行了。结果弄了半个小时，中介说去工行的话5分钟就好了。 2015.6.19 公积金网站显示进入录入阶段。同户型那个房子又涨20万，丧心病狂！链家 为了掩盖其涨价历史，特意撤掉重新挂上，冒充“新上”房源，这样以前的数据就清空了。流氓！ 2015.7.2 公积金网站显示进入初审阶段 2015.7.15 仍然显示在初审阶段，打公积金电话，记录了我的个人信息说去问问，然 后回复我。后来也没回复我，但是当天网站状态退回到了“录入阶段”；传说中80万 以上需要特批的都会这样，也算是以退为进了吧。 2015.7.21 上午查询还是在“录入阶段”，晚上直接跳到“面签”。由于我8月初要出 国，希望能在8月前过户。虽然过户时买房夫妻双方不一定都要到场，可以写个委托， 一人去就行了，但是我夫人对流程不熟，过户又很重要，不放心她一个人去。 2015.7.22 收到了公积金的批贷短信，打电话问了W，得知商贷还得大约一周才能批 贷，期盼中还是没在去美国开会前完成过户 2015.8.4 中介告知商贷批准了，可惜人在国外；后来得知这一段时间房东也很忙，身 体也不好，可能即使我在国内也过不了户吧 2015.8.18 终于迎来了过户的日子。上午8点半到了缴税大厅，9点开始上班，但是此时 人已经很多了。中介说他6点到的，排到了第7号。9点开始办理后很快到了我们，办事 员看了一下材料，说需要去楼下调档，证明满五年。这下儿耽误了1个小时。中介被楼 下调档的办事员批评“业务太不熟了”。 返回楼上缴税很顺利，房子满五唯一，只有1%的契税，但是也是2万多块钱呀！拿着完 税发票去楼下取优先号，看表11点20，前面只有一户，估计中午前就能办完。谁知前 一户很慢，12点52才办完，这时办事员说，8分钟办不完了，不叫号了，下午再来办 吧。“不能占用我的业余时间”。 望着墙上的大红字口号“便民”，无语。 下午来后办事员错按了一次叫号按钮，我们的号直接被跳过了。。。。 只好换了一个 窗口，一个女办事员，态度也比较生硬。问老奶奶是否自愿等问题，奶奶耳朵不太好 使，环境也比较吵，听不清。过户专员就重复了一下问题，办事员立刻阻止“你别说 话！”。几个表格签字，没写日期，办事员很不满：“把日期补上，不能都让我写 呀。”过户专员还是比较会办事儿，都给写上了。 交了工本费等着房产证，得知现在没地方盖抵押章去，房产证要放款后才能拿回来，时 间可能很长（后来证明1个月多点能拿回来，也还好了），这样提取公积金就很晚了。 和过户专员和中介商量先把房产证给我们用一天，然后再去抵押。中介不太情愿地同意 了，空着手回去了。我们继续等房产证。按办理单上的时间直接去窗口领就行了。终于 有自己的房产了！！遂决定斋戒一顿晚饭，以示忏悔。回到单位赶紧去财务办好了公积 金提取申请表。 2015.8.19 上午开会，11点40才带齐材料赶到建行，心想也就拿个号，估计也得下午 办理了。没想到前面没几个人排队，11点50就到了我，办理也很快，10分钟就好了， 钱立刻就到账了。商业银行服务确实还不错。中午把房产证给了中介。回来居然赶上了 下午开会 2015.9.14 经过漫长的等待，公积金还是没通知去面签，依次打电话给中介，贷款专 员，W，才得知可以去了。不知道是不是巧合，如果我不打电话，什么时候才会通知我 呢？再次表明，业务分得太细，各个环节间的衔接就容易耽误时间。 2015.9.16 早上9点来到建行，二楼公积金已经有7,8户在排队等待面签了。看到前面几 户都先交钱再签合同，有点疑惑，不过没让我没交，应该是给过W了。签的过程很快， 稍微等了会儿。10点多出来。告知9.23放款。然后会通知来取合同和房产证，10月23 日是第一个还款截止日期。 2015.9.23 晚上原房主主动打电话说收到放款了。 2015.9.25 去建行领回来房产证和贷款合同。组合贷款有两个合同，还款日期并不一 样，可分开提前还贷，不设定提前还贷款的比例。 2015.9.26 拿到钥匙，交割了物业。第一次以房主的身份待在一个房子里。同户型那 套涨价的房子到现在也没卖出去，哼哼。 总结：中介会代办一些手续，排个队什么的，会省点事儿，但自己一定要对流程有所 了解，不能都指望中介。 尤其是比较复杂一点的情况，例如组合贷款，中介自己也不 了解。我也是不断上网查，打电话问。 55bbs上有关国管自行成交的帖子很详细，受益很多。个别信息有点过时了，大部分还 是适用的。 http://bbs.55bbs.com/thread-8221018-1-1.html 公积金网站上也有一些文件，但是比较老。国管公积金电话咨询态度一般都不错，一些 简单的问题还是能解决的，但是复杂的他们也不清楚。而且公积金喜欢把事情推给银 行，总是语气很和善地说：”这个事情现在由银行负责，请您直接咨询贷款支行。” 国管组合贷款确实慢一些，我们到过户花了3个月，到放款花了4个月。但其实整个流 程由于买卖双方都比较忙，有不少拖延，例如我出国就耽误了半个月。房东在也上班， 每周也就1,2天有时间。所以国管组合贷款绝不会像有些中介声称的需要半年。我的中 介也这么对我说过“我都没敢和房东说，国管组合贷款需要半年，甚至有1年都办不完 的。”我哈哈大笑，不予理睬。 PS：请不要向我询问帖子中涉及人员的联系方式。 ☆─────────────────────────────────────☆ daxuebeng (飞翔) 于 (Wed Sep 30 07:17:24 2015) 在 【Re: 国管公积金组合贷款详细流程（干湿分离）】 的大作中提到: 在公积金网站http://www.zzz.gov.cn/index.jsp 上点击“个人贷款查询”那个图标，然后输入个人信息就行了 【 在 sillypig123 (silly123) 的大作中提到: 】 : 请问公积金网站如何查询贷款状态，谢谢啊。 ☆─────────────────────────────────────☆ daxuebeng (飞翔) 于 (Wed Sep 30 07:21:11 2015) 在 【Re: 国管公积金组合贷款详细流程（干湿分离）】 的大作中提到: 商贷折扣各个支行不完全一样。我把受理国管组合贷的几个支行都问了一遍，有的说资质好的最低可以95折。最终我去这个支行说只能基准利率。去这个支行是因为担保公司和这里熟。 要是可以自己选择，可以挑个有95折的。不过其实也没差多少 【 在 didadidan (didadi) 的大作中提到: 】 : 请问商贷部分能打折吗？ ☆─────────────────────────────────────☆ 倡导二手房自行成交，房主多卖钱，买家少花钱 地青兔网站：http://www.diqingtu.com 地青兔微博：http://weibo.com/diqingtu 微信订阅号：idiqing2015 爱帝青二手房
|
关于我们|Archiver|爱帝青-帝都青年初次购买二手房必备
( 京ICP备15034650号-1 ) 
GMT+8, 2025-6-8 16:58 , Processed in 0.043119 second(s), 20 queries .
Powered by Discuz! X3.2
© 2001-2013 Comsenz Inc.
