看中一套二手房 想问问主要的流程以及注意事项？ http://www.zhihu.com/question/31129610/answer/63799320 ☆─────────────────────────────────────☆ 交易流程总的来说共分7部 以北京为例。 写完答案已经吐血，本文全是干货，略微枯燥。有不明白的大家交流。 一：购房资质 也就是有没有资格买房。 以家庭为单位购房，只要家中有一人是北京户口即可（京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的（户口本上职业处体现学生），不能作为本市户籍人员购房。） 家庭为单位限购两套，单身个人限购一套。 外地户口在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭限购1套住房。 第一步决定了有没有资格买房。相信大家既然想买房肯定都是有资格的，那么下面来到第二步。 二：房源 首先怎么判断房屋的性质， 北京的房子从房产证房屋性质一栏分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理 非北京的房子从房产证第一页分辨：商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理 ★特殊--公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房） 只有商品房，已购公房（非央产），满5年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易。 央产房需要办理央产上市才可以卖。 经适房要满五年才可以，并且原单位出具放弃优先回购证明。 有一点需要注意，按经济适用房管理的央产房不允许上市。 房子没问题，来到第三步。 三：签约 即签合同，必须是产权人本人，房产证身份证一致。 讨论细致到合同每一个细节，出现其他问题写在附加协议。 我写的是流程，不是攻略。所以砍价什么的我就不写了。这是个大坑啊，累的我想放弃了。 四：网签 网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。 需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。 网签价格做低是为了合理避税。现在中介机构都这么做。 五：交首付款 签合同时约定好时间。可以走资金监管。又安全又不收费。类似于淘宝的支付宝。这样说大家就明白了吧。 六：贷款 全款的可以略过。 首先评估公司确定评估价，以定贷款额度。现在来说一般商贷能评到85%-90%。公积金也差不多80-85%吧。 说下商贷的流程：受理—评估—面签—批贷（件齐后才可批贷）—过户—抵押登记（各城区抵押时效不同）—出房屋他项权利证—银行放款（具体时间看银行额度情况）。 公积金最高贷120万。总价那么高的房子。总价减去120万就是首付（通常都会留一部分尾款，房屋交割或户口移走之后再放尾款），如果首付不够那么可以组合贷。 组合贷看下图
（注：此图的组合贷款年限不精确仅供参考；另外贷款利率总是调整变化中的） 批贷之后，可以过户了。 七：缴税过户 过户前先别高兴，缴税。 商品房看下图
已购公房看下图
经适房看下图
二类经适房看下图
所以满五唯一交税最少。 而且契税是有优惠政策的，卖公房前后一年买房，可以抵消契税。 交完税好了去过户吧。手续齐全，当天下房产证。 然后就是物业交割了。水电煤气，物业费，车位，户口是否迁出等等。 ☆─────────────────────────────────────☆ |
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