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☆☆☆ 外地户籍朝阳纯公积金担保贷款自行成交攻略

2015-11-25 23:06| 发布者: 地青兔| 查看: 1691| 评论: 0

摘要: 星级干货好帖，拜谢楼主！内容非常的详细，类似说明书般的自行成交攻略；其实自行成交没有什么难度，倡导买卖双方自行成交，减少交易中间费用，买卖双方受益均沾 ...

标题: [出手报告]外地户籍朝阳纯公积金担保贷款自行成交攻略

http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1516918

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Oscare (无忧无怖) 于 (Wed Oct 28 11:39:24 2015) 在

【[出手报告]外地户籍朝阳纯公积金担保贷款自行成交攻略】的大作中提到:

感谢房版，提供了很多自行成交的知识，让我有勇气自行成交，也买到了版友的房子。过程中有些曲折和小矛盾，不过大家都体谅和沟通，顺利完成，今天通知可以取贷款合同了，发我的攻略，给大家参考下。差不多三个月走完所有流程吧。D是自然日。

D1 签买卖合同。

看好房子，和卖家就我的户籍需要外迁、纯公积金贷款和适当做低网签价格达成一致，在卖家贷款利息还不知道是多少的情况签了买卖合同，交定金5万。

D31 外地购房资格审核。

朝阳自行成交的资格审查和网签都是一个地，就是过户大厅北边放号窗口东边一点。

需要的文件主要是身份证、户口本和暂住证。都要准备一套复印件，户口本主要是户主页、本人页、变更页。资格审查后会给你一个通知单，告诉什么时候可以查结果。另外也会告诉你网签需要什么材料，比如房屋外面的门牌号照片啥的。但是照片好像也没用上。

中间本来还想用北京学生身份证（缴纳社保和个税都满五年了，在职MBA弄的北京学生户口）去买房，朝阳建委做资格审查的死活不给我资格审核。我打北京市建委电话，告诉我可以，并且说资格审核都是北京市建委做。后来资格审查人员说过户窗口给你过户我就给做资格审核。但是过户窗口说不给过户，原因在于户口卡上显示是“学生”身份，但是我的学生证已经过期了。只好重新把户口迁回家，还在老家办了未婚证明（后来国家出台政策取消了，也算幸运，要是早点就更好了）。

友情提示：外地户籍的暂住证一定要清楚。我第一次的暂住证上打印时暂住证最后两位号码重叠了，虽然能认，但是去做资格审核的时候资格审查人员让我反复确认，说一旦错误就得10个工作日以后再申请，所以只好临时去周围派出所查暂住证号码，最后重新打印了一份清晰地暂住证。另外，做房屋核验的可以在这一时间或者之前做。我本来约定要做，后来相信版友，也没做。

户籍问题整整耽搁一个月，不然差不多两个月就能办完。

D44 网签和公积金面签。

虽然隔了个阅兵多放一天假，但是原定十个工作日没受影响，早上就出结果了，所以赶紧联系卖方夫妻两一起去面签。面签之前先要去面签拿号窗口填写两份信息表，基本上是基本信息和房屋核验信息。买方需要带着资质审核的三份文件原件，卖房需要房产证、身份证。卖方的房产证是夫妻双方各有一个房本，所以没用得上结婚证，只是后面重要场合夫妻双方都得到。填好之后等待叫号，然后进去等着核实一些基本信息，最后签字。主要是确定价格、房屋地址啥的。最后出三份网签合同，有缴税信息表，网签信息表，房屋登记申请书等申请文件。其中会给一份购房资格核验文件，记得复印一份，缴税时要交一份。其他的缴税信息表是缴税时计算纳税使用的。另外有一个网签信息表，里面有密码，在朝阳预约过户时需要用到。面签时也会给一个资金划转协议，说是公积金中心会用。给我们的这一份公积金中心没认，说是填错了，只填了一个房本号，初审人员重新填了份。

公积金面签也很顺利，我是直接去贷款中心办理的。按照公积金中心网站上的东西准备就差不多了。如果不放心，可以直接去贷款中心要一份材料，咨询人员会根据你的要求告诉你什么材料需要，基本上就是双方网签需要的文件，加上网签合同。网签合同需要双方签字一份，其他的可以不填。其他的首付款收据按照房本信息和网签合同信息填好。公积金中心的咨询人员会先帮你初步审查有关初审的文件是否合乎要求，如果都行就可以叫号初审了，但是实际初审人员可能会要求改文件重新签字复印。公积金中心复印一块钱一张，我当天复印费花费了一百多。。。

公积金贷款中心的申请书可以事先填好，也可以不怎么填，因为实际上公积金中心是根据你的缴存信息直接反推你的收入等信息，所以个人收入流水工资证明学位证书啥的都不用，很多信息都是他们系统内部信息。申请人最后确认贷款的金额和年限有没有问题以及基本信息没啥问题就可以了。初审很快，然后告诉可以去14号窗口交评估费1500元（只能现金），会领到一份评估费收据，等到面签时换发票。等交费完后去初审窗口，初审人员会给你一份面签材料清单，告诉你接下来的流程，基本是评估-缴税-过户-面签。其实初审后就可以约缴税了。同时去14号窗口填一份评估申请表，留下电话约评估。这个时候申请表会让你填实际成交价，我们就填了实际成交价，最后可以可贷款金额差不多就是成交价的85%左右。

初审可以选择通过担保中心担保还是只选择抵押。咨询了公积金中心，说是担保的放款快，抵押放款慢，所以我选择了担保。

提醒：户口本的户主页、本人页及变更页都要。变更页是本人页背后那一张，即使是空白也要印。

D45 评估。

卖家比较着急，所以当天电话联系就约了上门评估了，卖家已经空置了，房屋评估也很方便。

D54 批贷。

之前还担心公积金中心是否能批准贷120万，接到电话之后放心了。然后去取了批贷函。担保中心承诺贷款120万，放心了。

D55 缴税。

本来初审完后就可以预约缴税，但是我约到的比较晚。初审过后缴税对买家的风险在于如果交易有什么意外，已经缴纳的个人所得税退税比较麻烦，毕竟现在基本上是买家担个人所得税。而对卖家来说在还没有批贷的情况下就缴税也有一定风险吧。这个缴税时间就看双方协商吧。缴税预约也是需要网签信息表上的信息的。

缴税需要的材料：朝阳地税的网站上有。需要买方的身份证、暂住证、户口本，及复印件，已经网签时的缴税信息表等信息，卖方需要房产证、身份证、上次购房的契税票原件、如果有利息还需要购房合同原件和利息清单。所有东西都需要复印一份。

房子满五非唯一，需要交纳个税，个税=（此次网签价-上次合同价-本次网签10%的装修款-上次交纳契税-利息）*20%。花了一大笔银子。如果低于指导价那么将按照指导价缴税。在我们缴税时发现卖方的原契税票不见了，晕死。当时只能紧急去过户大厅调档，最后赶在税务局4点半之前拿到了调档件，总算缴税完毕了。缴税后买方会受到契税单两联，购房发票一张。我缴纳的个人所得税，所得税发票我也拿走了。交契税可以用一张卡，个税可以用另一张卡，可以使用信用卡。地税要求一个税种只能用一张卡一次性支付。

D67 资金托管。

根据协议要求，在过户前一天买卖双方去光大做了银行托管，并且说好第二天就解冻。我事先去光大办好了卡，把钱都打了过去。托管就需要网签协议，房产证，双方的身份证，光大卡，因为是国庆假期，很容易就办完了。卖方可以现场办理光大卡。

D68 过户&解冻&送房本。

因为卖家着急收到钱，所以赶紧约过户。但是我交完税已经是周五下午，下一周的号已经没了。只好找黄牛约十一之后的缴税号。最后黄牛还是没有白收钱，约到了当天的第三个号！！！严重怀疑有内幕。让我朋友在校园网内开始预约的时候告诉我业务已经成功预约了，当时咨询过户大厅说是没约上，后来黄牛告诉是约上了。过户的文件朝阳过户大厅的网站上也有，主要是买方的三证及复印件，房屋契税票，卖方的房产证和身份证，还有买方的购房资格审核结果（网签时给的，如果没有也没关系，让网签窗口给重新打一份就可以）。房产证的产权也和测绘页遮住姓名后也复印两份，可以节约时间。最后给三个人拍照签字，通知一个小时候可以交费取房本，这过程中要求三个人都得留在那以防万一。我们因为是排上午第三个，窗口的第一个，估计二十分钟就出房本了。

然后赶紧打车去光大银行解冻。之后把房本送担保中心，三楼的某个房间，另外，房本和契税票的复印件送14号窗口，这些可以提前复印好，评估报告要用。然后等面签。

本来约定是过户后7天内交割，但是卖方要求面签后再交房，双方在公积金中心签了补充协议。

D80 面签&交割。

D74 打电话问康正评估报告出了没，答复是送房本的第二天就出了报告，第三天就转给了贷款中心。

D76 告知可以面签了，面签人很多，安排D80当天去面签，并且告诉我因为个人信誉良好，担保费给了一个折扣95折。

D80 当天下午去面签，其实人不多，按照之前的清单要求把所有文件准备好，首先去14号窗口凭收据换正式发票和评估报告，然后去16号窗口排队交担保费取发票，这个可以刷卡，我是3600块打95折。然后拿号等待面签。面签就是签签签。最后告诉你什么时候可以去取贷款合同。中间算了下，出评估报告差不多两个工作日，复审完成五个工作日。等面签两个工作日。

交割现在比较简单，水电煤气都不用过户，我们就过户了有线电视、物业和取暖，其他的都是电话咨询到具体营业站有没有欠费，电费直接在电表上有显示。最后算清账，支付尾款，拿到钥匙。相信卖方，所以没有核实是否有户口。

D86 放款。

这个日期没有通知，是从公积金网站上查到的。

D88 通知取贷款合同。

一早收到短信，告知可以取贷款合同，说明应该放款了。打电话咨询，说应该是已经放款了。

这个时候去查公积金系统，显示D86已经放款了，联系卖方，说是没有短信通知，但是查账确实是已经收到了。自此开始准备还款做房奴了。拿到房本据说还需要半年，那就等着吧。

说的很多，比较杂乱。希望能对大家有帮助作用。

总体感觉是，如果做好功课，其实双方要跑的地方不是特别多（买卖双方都要去的就是网签、公积金初审、缴税、过户、托管和解冻，买方额外去的是资格审查和面签），可能中介可以省心，但是也要看中介水平吧。据说有中介可以安排同天缴税过户的，这样很省时间。不过重点在于碰到合适的卖家买家大家都方便。在整个程序中，有关人员都会告诉你下一步是什么，需要什么材料，她们唯一不能说的是时间，这个具体确实看进度，她们即使告诉你，也是按较长时间估计。总体来看，虽然不透明，但是办理速度还是很快的。

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Oscare (无忧无怖) 于 (Wed Oct 28 16:35:07 2015) 在

【Re: [出手报告]外地户籍朝阳纯公积金担保贷款自行成交攻略】的大作中提到:

说错了，是10%的装修款，直接减的，不用其他条件。我改一下。

【在 vkecici 的大作中提到: 】

: 你好，请问一下

: 个税=（此次网签价-上次合同价-本次网签15%的装修款-上次交纳契税-利息）*20%。

: 这里减的15%装修款，有条件吗？还是只要是有个税的，都可以直接无条件地减装修款呢

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bajiute (俊) 于 (Wed Oct 28 18:52:42 2015) 在

【Re: [出手报告]外地户籍朝阳纯公积金担保贷款自行成交攻略】的大作中提到:

很详细，楼主码字辛苦