朝阳区望京澳洲康都116平三居885w（2017年12月）

地青兔

标  题: 出手报告——望京澳洲康都
http://www.newsmth.net/bbstcon.p ... ate&gid=2389563

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   minicabbage (小白菜) 于 (Sat Mar  3 22:37:09 2018) 在
  【出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

摘要：

二套，2017年12月底签约，年前完成过户。望京澳洲康都，2006年的房子，116m2正规三
居，885w。

从2017年3月开始看房，累计看了100+套，遍布太阳宫，亚运村，天通苑，北苑，来广营
等地。

[最初是为了学区]

一开始看房是在17年年初，当时北京的房市刚刚经历了2016年的大涨，但是我和我老公
因为之前不曾关注，所以后知后觉。最初看房是因为小孩刚开始上幼儿园，家里总算没
有那么忙了，我们开始考虑买学区房的事情，因为我和我老公都在国贸上班，又住在太
阳宫这块，为了兼顾生活质量和上班便利，我们看房的重点就是太阳宫可以上人大附朝
阳学校的四大神盘：红玺台，太阳公元，火星园和丰和园。

现在回头来看，我们最初看房那会儿正好是历史最高点，太阳公元报价16w左右（虽然超
过15w就不可以挂在链家外网了），而且房源也不是太多，难得遇到一个报价15w的，中
介还告诉我们说业主打算换房还没看中，所以并不诚心在卖。因为单价太高，我们的预
算加上贷款只够买一个61m2，报价980w的一局，可我思来想去，觉得花那么多钱，贷那
么多款，买一个基本没有居住属性、唯有学区属性的房子，还不是什么顶级的学区，实
在不值，最后庆幸没有下手。期间还看了火星园和丰和园，那会儿报价在13.5w到14w左
右，房源尤其小户型非常少。

之后4月30号朝阳政府出了新政，太阳宫这块区域就改成了多校划片，我和老公掐指一
算，就算现在买房，考虑到还要申请贷款，六月底之前过户是不大可能了，那就不买学
区房了，乖乖上楼下的区重点得了。我们的看房重点就从学区房改成买个房子以后给老
人住。区域还是在太阳宫附近，重点关注的小区就是水星园和半岛。水星园和半岛的价
格非常坚挺，在10w左右，因为受新政影响贷不了太多款，我们主要关注一居。当时看中
两套，一个是水星园63m2的一居，看太阳公园景观不错，当时报价700w，后来听说11月
的时候630w全款成交了，另一个是半岛63m2的一居，报价650w，最后638w卖了。这两套
房子虽然户型和景观不错，但朝向都是东北，我挣扎了很久，庆幸没有出手。

[转战亚运村]

就这样从5月份一直看房看到了11月份，因为当时仅仅锁定两个小区，经常一两个礼拜也
不出房，所以我们也是有一搭没一搭地看，那段时间房市非常冷情，我和老公也持观望
的心态，不出手也毫不着急。

就这样到了11月份，我和老公讨论起购房策略，觉得死死锁定两个小区太过局限，应该
把看房范围扩大一些，而且需要兼顾居住与投资需求：购房的一个目的是为了对冲房价
进一步上涨的风险。

因为小孩每周要去亚运村上课，我发现这块地段配套比较成熟，交通也很便利，离太阳
宫也不远，就决定在这块区域看看，那段时间基本每个周末拿出一整天，平均看10来套
房子，基本上整个亚运村，小营的非高端次新房都被我们看遍了：安立花园，保利金
泉，九台2000，慧忠北里，天创世缘，润枫德尚，亚奥观典，欧陆经典，锦绣馨园，亚
运豪庭等等，我是属于天生喜欢看房子踩盘的人，各个楼盘，各个户型，看得不亦乐
乎，在从一个盘到另一个盘的路上，心中充满期待，猜测下一颗巧克力是个什么味道，
可怜我老公，在北京最冷的季节里，在寒风中冻得瑟瑟发抖。

虽然最后没有在亚运村出手，但是看房经验值涨了不少。亚运村的房子优点缺点都比较
明显，优点就是价格合理不虚高，交通方便配套成熟，缺点就是开发时间比较早，所以
地段好（靠近地铁）的楼盘都比较旧，价格便宜的次新盘大多不临地铁。另外商业有
点“过时”，目前这个地块已经没有空地了，换句话说，没有想象空间，只会进一步折
旧。

  
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   winsen (成长期PE) 于 (Sat Mar  3 22:56:38 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

恭喜没有买在最高点。
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   raidenfrank (raidenfrank) 于 (Sat Mar  3 23:02:55 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

价格还算可以。   
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   sunherman (sunherman) 于 (Sat Mar  3 23:10:08 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

望京次新价格真的坚挺，不过7.6单价也算317以来的最低价了，当然，除了那个奇葩户型楼……   
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sat Mar  3 23:16:06 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

[望京]

北苑没有看到合适的，我和老公商量着，要不再去望京看看，虽然交通不怎么样，但是
离太阳宫直线距离不远，相应的配套也比较成熟。我们主要看的是均价8w以内的楼房，
比如年代稍久、但是地段很好的蓝色家族，夏都盈座、银领国际等，还有更新一些的慧
谷阳光、宝星国际、季景沁园、朝庭等。其中最心水的小区应该是慧谷阳光，密度低户
型好，小区大，生活气息很浓，而且地段也不错，可惜价格也已经很高了。另外有一套
差点出手的是季景沁园118m2南北通透两居，当时报价950w，中介说900w能卖，我当时已
经心动，老公回家在水木上做了一番调研，发现有风水不好的传言，不愿出手，然后第
二天，就听中介说850w全款成交了，如果知道850w可以谈成，我们也很有可能出手。这
套当时在版上也有不少讨论。

[出手]

看完季景沁园的第二个周末，我们又去望京看房，目标是澳洲康都，华彩公寓，北纬40
度，臻园这几个小区，其实那时我已经不抱太大希望了，因为觉得各个小区看了不少，
买得起的看不上，看得上的又买不起，就这样来到了澳洲康都这个小区。

我对这个小区印象一般，可能是人口密度太高的关系，总感觉小区道路有点脏脏的，维
护的不是很好，好处是一楼底商有不少小店，有日托，小孩兴趣班，还有小型生鲜超
市，感觉生活气息比较浓。

我们看的第一套是个两居，在客厅中间位置居然砌了一堵三角形的墙，据说里面藏着管
道，感觉居住体验不会很好，后来又看一个南北通透的，可惜因为在北排楼，能明显听
到北五环的噪音。还有一个两居，据说是180度观景，可是里面的房间全部是异形，连个
摆放家具的地方都没有，衣服什么的只能挂在外面。

之后中介就带我们看了个116m2的三居，没进屋之前听说房子在三层，我其实没有太大兴
趣，因为觉得楼层低，采光肯定不好，不想走进去以后感觉户型方正，每个窗户外面都
没有任何遮挡，而且楼层低，正好可以看到窗外的绿地和大树，给人感觉非常舒适，户
型虽然不是南北通透的，好在非常方正。房价开价910w，但是据说议价空间不大。

看完这套房子，中介又带我们看了另外一个110m2的纯南两居，报价880w，虽然户型也不
错，还带个储藏间，但是两居无论如何不能和三居相提并论（尤其考虑到今后北京住房
需求的大势应该以三居为主），有了这个比较，我顿时觉得那个910w的三居物有所值。

之后就是极为挣扎的一个礼拜：房子虽然各方面都很满意，但是如果看均价，却只是回
到了16年12月的水平，不算特别便宜。我心中两个小人斗争了很久：一个觉得现在北京
的价格可能还有下降的空间，而且这个房子的价格也不算笋，另一个小人说，这样总价
和户型的次新三居在整个望京都非常稀缺，在澳洲康都也仅仅只有十几套，过着这村就
没这店了。作为女人，最终感性战胜了理性，我自觉能够承受买入后房子贬值的风险，
愿赌服输，却不愿意承受错失自己心仪房子的悔恨。如果这次犹豫没有出手，而且今后
买的房子还不如这个，我觉得自己会后悔很长时间。
在整整纠结了一个礼拜后，我们决定找业主去谈，最后谈到了开篇的那个价格，各种手
续不再赘述。   
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   StaRRaul (StaRRaul) 于 (Sat Mar  3 23:24:49 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

小区还是季景更好点，康都就是采暖有点坑，楼密度有点大，不过北排楼朝南向的是最好的了   
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   ymimi (房奴一世) 于 (Sat Mar  3 23:40:06 2018) 在
  【Re:出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

特地去看那个户型，户型不错，都是大窗户，虽然三层都很亮堂
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   teklogic (teklogic) 于 (Sun Mar  4 11:16:47 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

另外有一套 差点出手的是季景沁园118m2南北通透两居，当时报价950w，中介说900w能卖，我当时已  
  经心动，老公回家在水木上做了一番调研，发现有风水不好的传言，不愿出手，然后第  
  二天，就听中介说850w全款成交了，如果知道850w可以谈成，我们也很有可能出手。
  
显然好好多。正南正北，双明卫。哪有什么风水的问题   
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   feed (鳄鱼) 于 (Sun Mar  4 11:49:55 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

还真被风水论忽悠了
这么多年唯物主义教育白费了
澳洲小区比季景差了一个档次
但好在对应学区是陈经纶
买了就好好住吧   
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sun Mar  4 12:22:28 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

[红军营——潜力股]
在亚运村经历了一圈瘆人塔楼和奇葩户型，没有看到心仪的小区，我和老公决定转换思路，寻找“潜力股”。因为在建的17号线经过太阳宫，我们研究地图，锁定了“红军营”这一区域，先后看了北京青年城，山水巢东，山水蓝维，之后很快锁定了山水蓝维这个小区，如果后来没有转战望京，很有可能就出手了。这个小区是低密度板楼，带外挂电梯，利用率90%，主打户型就是南北通透的两居。虽然目前交通不是很方便，但是今后的地铁站就在路口，往北走过一个立交桥就是正在招商的大型商业体“铁建广场”（我和老公骑着摩拜去工地现场查看了一番，估计规模和颐堤港有一拼），东面过了马路就是公园，然后周边还有一些低端商业比如家具城，花鸟市场之类的，这大片土地今后不管是开发新楼盘还是搞商业，都是利好。当时看中了两套房子，都是95m2左右，一个5层，开价740m2，另一个3层，但是前后景观更好一些，开价750m2，这两套都在今年2月份在720w上下陆续成交了。

[新北苑]
因为带看的中介也负责北苑地区，为了积累看房经验，多些比较，我们又把北苑的各个次新楼盘看了个遍：润泽公馆，润泽悦溪，华贸城，铁建花语城，筑年华，从小区来说，我比较喜欢润泽公馆，虽然楼高，但是楼间距也大，所以绿地空间也很大，而且外立面也比较耐看，但是我和老公对北苑地区整体来说并不看好，觉得在最近两年价格有点被几个新盘拉高了，这块地方只有大片的住宅楼，除了铁建广场，已经没有什么空地可以再建新的商业，目前新北苑的楼大多不满5年，价格比那些楼龄10年以上的高不少，但是5年、10年之后，两者的差距会渐渐缩小。北苑的交通也是一个问题，因为还要承接来自天通苑的流量，13号线北苑站的位置有点尴尬，今后17号线清河营站交通更加便利些。   
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   fatbear525 (fatbear525) 于 (Sun Mar  4 15:50:02 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

价格还好。16年5-8月看房吧，那会儿心水康都的两个户型，一是1号楼的115小三居，一是8号楼的138三居。前者有套当时要750（高于当时市价）后者有套830税比较高。季景因为和康都一样是围合花园式也很喜欢。一种140东西向的三居，看好的那套业主只是试探不诚心卖。165的三居就一套在4层（我们想要高层）。

季景风水是因为出过两档子新闻事件。一是演员白静那个（lg杀妻跳楼）一是夫妻吵架开燃气爆炸（对门受波及的一个著名播音员）   
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   haibao1 (haibao1) 于 (Sun Mar  4 16:04:31 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

各取所需吧
季景的小区环境，会所，游泳馆，健身房等等
说实话，我第一次去看房时真被镇住了
想起来前段时间有人贴深圳的小区环境，贬低北京
我心说季景比你们那强多了，起码那个室内游泳馆就不是你们那个没什么用的室外小池子能比的
可惜我不是季景业主，不然就贴季景的照片了
想想我家娃要是能在这个环境中长大，那该多好啊
我现在就盯着季景了，看看还能不能蹦出个便宜点的房源。。。
【 在 minicabbage 的大作中提到: 】
: 其实从单价来说两个小区差不多，但是同样的价位，一个三居一个两居，我宁可牺牲一点小区环境，买一个三居。今后的流动性也会好一些。
: 此外，虽然澳洲的小区管理要差一些，但是走5分钟就是一个大公园，也算弥补了一部分缺点。   
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sun Mar  4 19:28:50 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

我们做低了总价，所以没有个税   
【 在 mihua200 (mihua200) 的大作中提到: 】
: 不满二 税多少请问  
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sun Mar  4 19:39:44 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

臻园这个小区我感觉是被高估的，虽然楼盘定位非常高端，物业管理也不错，但是楼间距太近，基本上除非是最高的1/4楼层，否则采光遮挡严重。居住体验不好，南向采不到阳光，北向放眼望去全是对面楼的窗户。开放商做的精装修浓浓的酒店式公寓范儿  
【 在 cpper (cpp beginner) 的大作中提到: 】
: 臻园呢？有啥收获嘛  
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sun Mar  4 19:41:44 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

看来你是住在北苑那块了，康都的确物业维护不好，脏脏的，这也和他人口密度太高有关   
【 在 rainers () 的大作中提到: 】
: 就一贫民窟，卖成豪宅价格。每天从窗户外隔着五环都能看到这片屌丝楼。  
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   fatbear525 (fatbear525) 于 (Sun Mar  4 23:02:35 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

岛式卫生间的是东南向或西南向的三居室，位于三单元和一单元，具体多大不知道，不是南北透没看。 中间二单元是146左右的南北透三居，客厅下沉式，厨房小门厅大浪费不喜欢。
我说的115小三居是南北通透的，在一单元是C户型（3单元应该也有对应的户型，房号是不是C不清楚，具体面积不清楚。康都的楼户型类似但面积不完全一样。）这个户型出房很少，看房的人好多。8号楼里和它类似的户型就是138了，厨房多出去一大块，其它的也相应大了一些。
最小的三居有个94还是98的，在北排楼，不清楚是3还是4号楼，应该是西北角的户型，类似1号楼的D户型2居，但多了几平米就能做成3居了。我当初看图表示很惊讶，但是北向、临五环肯定不考虑了。
康都要挑的话就只能买1、7、8号楼的，2号楼能接受东西向也可以。
【 在 minicabbage 的大作中提到: 】
: 你是不是记错了，我手上有康都所有楼各个楼房的拼接户型图，1号楼只有126三居和136三居，户型就是一个圆弧形的卫生间在客厅中间。整个康都面积最小的三居室是116m2的   
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   fatbear525 (fatbear525) 于 (Mon Mar  5 00:22:10 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

南排楼从东往西分别是1 8 7 号楼，2号楼是东西向的矮楼，3号楼是和2号楼连在一起L型的楼，有东西有南北。已经开始是北排楼了。往西接着是4 5 6。5、6是圆形的楼。康都密度大主要是因为这两栋楼，分割了好多小户型，基本不方正，不知道几梯，户型好像排到H还是多少了。 其实1 3 4 7 8密度都正常，不同单元分别有2梯4户，2梯2户，一梯一户，都是普通的家庭居室设计。2号楼也是方正的小户型。
【 在 sunherman 的大作中提到: 】
: 1234不都是南排楼吗?  为什么只能买1？   
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   momo127 (molly77) 于 (Mon Mar  5 10:14:43 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

康都物业懒散了一点，但业委会还是不错的，督促之下也能办成很多实事。空调确实是个槽点，但这也分户型，或者说，看人品. 有人家里常年不到18度，也有人家里27度热的不得了。
如果重新装修的话，建议把风机都换了，年头长了。

另外， 鼓吹季景的人 我很怀疑你们是不是真的了解这个小区   
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   dinglinglm (闵敏) 于 (Mon Mar  5 14:34:33 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

可以做低网签价，保持跟原来上一次交易一个价，就没有差额个税，只有5.6%*网签价的营业税吧。
问题是，如果要贷款，那也就贷不了几个钱了。楼主还是现金足。  
【 在 sunherman 的大作中提到: 】
: 不满二的房子税费不少吧？     
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   minicabbage (小白菜) 于 (Sun Mar  4 12:24:37 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

[XXX-潜力股]
在亚运村经历了一圈瘆人塔楼和奇葩户型，没有看到心仪的小区，我和老公决定转换思路，寻找“潜力股”。因为在建的17号线经过太阳宫，我们研究地图，锁定了“XXXX营”这一区域，先后看了北京青年城，山水巢东，山水蓝维，之后很快锁定了山水蓝维这个小区，如果后来没有转战望京，很有可能就出手了。这个小区是低密度板楼，带外挂电梯，利用率90%，主打户型就是南北通透的两居。虽然目前交通不是很方便，但是今后的地铁站就在路口，往北走过一个立交桥就是正在招商的大型商业体“铁建广场”（我和老公骑着摩拜去工地现场查看了一番，估计规模和颐堤港有一拼），东面过了马路就是公园，然后周边还有一些低端商业比如家具城，花鸟市场之类的，这大片土地今后不管是开发新楼盘还是搞商业，都是利好。当时看中了两套房子，都是95m2左右，一个5层，开价740m2，另一个3层，但是前后景观更好一些，开价750m2，这两套都在今年2月份在720w上下陆续成交了。

[新北苑]
因为带看的中介也负责北苑地区，为了积累看房经验，多些比较，我们又把北苑的各个次新楼盘看了个遍：润泽公馆，润泽悦溪，华贸城，铁建花语城，筑年华，从小区来说，我比较喜欢润泽公馆，虽然楼高，但是楼间距也大，所以绿地空间也很大，而且外立面也比较耐看，但是我和老公对北苑地区整体来说并不看好，觉得在最近两年价格有点被几个新盘拉高了，这块地方只有大片的住宅楼，除了铁建广场，已经没有什么空地可以再建新的商业，目前新北苑的楼大多不满5年，价格比那些楼龄10年以上的高不少，但是5年、10年之后，两者的差距会渐渐缩小。北苑的交通也是一个问题，因为还要承接来自天通苑的流量，13号线北苑站的位置有点尴尬，今后17号线清河营站交通更加便利些。   
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   minicabbage (小白菜) 于 (Mon Mar  5 22:24:15 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

我们就是这么操作的，所以买那种非满五唯一，或者着急用钱的房子会比较有竞争优势   
【 在 dinglinglm (闵敏) 的大作中提到: 】
: 可以做低网签价，保持跟原来上一次交易一个价，就没有差额个税，只有5.6%*网签价的营业税吧。
: 问题是，如果要贷款，那也就贷不了几个钱了。楼主还是现金足。   
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   printmedia (printmedia) 于 (Thu Mar  8 13:46:16 2018) 在
  【Re: 出手报告——望京澳洲康都】 的大作中提到:

曾经在这里住了6年。可能是住的具体楼号不一样，两梯三户，没觉得密度大。物业在花园维护上不错，但是在楼内公共区域的维护上确实比较差，一进楼门有漏水的地方也不修好。空调确实一般，冬天24小时开着空调能达到22度。打算再次装修时换成自己烧的地暖，舒服一些。小区外停车太过分，好多堵着路的，不知道谁能管管。周围急需一个有效率的停车管理，不过这个是很多小区的通病吧。

小区花园很美啊，望湖公园很方便啊，家乐福、欧尚和周边一些超市都很便宜啊。挑一个好的户型、楼层和朝向，还是挺舒服的。
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